資金氾濫平錢滿街 造 就市況「底氣」不俗
在筆者執筆時，1個月港元拆息已跌穿0.1厘水平，創近11年新低，資金成本呈下降趨勢，加上銀行積極推動按揭業務，刺激投資者入市房地產之意欲。現時經濟環境與物業市場各走極端及趨向兩極化，即使經濟如何不景氣，惟本港樓市成交依然向旺。在這樣的經濟大環境之下，本港堅尼系數（Gini Coefficient）將越見高企，而貧富懸殊之程度將不可避免地進一步拉闊，但這也是全球包括香港的「宿命」！
美國自2008年金融海嘯後，開始進行量化寬鬆政策（QE），透過印鈔及購買長期債券，試圖長期維持低利率的投資環境，以支持房地產市場及整體經濟。自去年年初全球經濟受新冠疫情嚴重打擊，美國聯儲局宣布無限QE，雖說QE能暫時穩定經濟，卻為全球民生帶來嚴重的後遺症，同時有錢在手的投資者也不甘心自己的財富貶值或購買力下降而被逼加碼購買房地產，造成現時本港經濟猶如「精神分裂」的現象，經濟環境與投資市場（包括物業市場和股票市場等）極端式背道而馳，大部份原因皆來自「無限量寬」這四個字。
言歸本港工商舖物業市場，執筆時剛看到報章報道有關英皇集團以5.08億元沽出觀塘鴻圖道82號新傳媒集團中心全幢工廈，總樓面面積約8.95萬呎，成交呎價約5,675元。今年大手及全幢買賣成交市況，以工業大廈類別跑贏大市，除了因為工廈呎價基數相對較低及潛在投資回報相對較高等既有原因之外，更受惠於發展局在3月初宣布以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃，在3月15日推出，為期兩年。該計劃適用於1987年前落成的工廈，為工廈業主在恆常估價機制外提供另一選項；「標準金額」為補地價提供確定性，加快完成工廈重建所涉及的修契程序，從而推動工廈活化，讓土地早日轉型作更切合社會發展需要的用途，務求地盡其用。計劃公布後，市場已先後出現多幢工廈買賣的大手成交，相信部份是因為「標準補地價金額計劃」增強了買家及投資者之信心及提價意欲，絕對產生催化成交之作用。
除此之外，不知道大家有否留意到近幾個月工商舖逾億銀碼的買賣成交，以寫字樓物業佔多，其中包括：觀塘宏基資本大廈16樓全層，以約1.32億元售出；金鐘遠東金融中心3樓約5,680呎單位，以約1.43億元售出；中環中心38樓全層由內房商購入，成交價約8.7億元；上環德輔道西9號28及29樓全層，以約2.5億元沽出。另外，中環荷李活道35-37號全幢商廈，成交價約3.6億元。在過去大半年，工商、商廈及商舖三個物業類別當中，較為被投資者看淡前景的商廈，近期買賣成交宗數有明顯增加之跡象。可以大膽地推論，如果不是疫情的關係，上述多宗逾億元寫字樓買賣之成交價必定遠高於現在，以中長線投資角度而言，其實市場投資者之間只是在進行「財富轉移」罷了！
君不見四月中旬資深投資者蔡伯能減價四成推售旺角中心14樓22個貨尾寫字樓單位，能夠迅速於24小時內被投資者搶購一空的例子，絕佳地印證投資市場資金氾濫及嚴重水浸，同時證明「只要有平盤，買家唔擺款」的不變定律！
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