不利因素會漸散 橫行整固蓄勢升
2021樓市勢再起動

 

過去兩年多以來,樓市可謂有波幅無升幅,但亦不見得有顯著的跌幅!跟過往多年來,樓市要不出現長期上升,或間中驟現明顯調整的升跌分明走勢很不一樣;樓市受多方因素,包括內在及外來因素制衡下,過去一年的走勢時升時跌,表現十分飄忽不定。今期《HOMEfeel》樓市專題就趁著樓市辣招實施十周年,跟大家一起探討樓市十年來走勢及最新現狀,並展望2021年的利好利淡因素,為新一年入市作好準備,文末亦有不同類型物業的放盤推介,以作為大家置業之參考。

樓市3D辣招實施十周年,樓價表現堅挺,升多跌少。

把脈樓市前先來溫故而後知新,十年前的11月,亦即2010年11月19日,有見當時樓價持續上升,炒風熾熱,政府公布推出首項樓市辣招─額外印花稅(SSD),而金管局當時亦收緊按揭配合辣招,將千萬元以上的中高價住宅、非自住物業及工商物業的承造按揭成數上限下調至五成。在隨後數年間,政府亦相繼出招,正式展開樓市3D辣招之旅,至今剛好十周年。

首項辣招推出後,樓價並無如預期般止住升勢,反而繼續向高位推進,2010年11月差估署樓價指數報163.7,出招約兩年後,樓價升至2012年10月份的223.7,期間累積升了36.7%,升幅驚人;政府遂於同月推出第二隻辣招─買家印花稅(BSD),以為外地買家參與本地樓市降溫。可惜遏止樓價升勢的目標再次事與願違,因為市場資金充裕,準買家憂慮遲買更貴,故進一步推高樓價指數至2013年2月的240點水平,當局才於該月第三度出招,推出雙倍印花稅(DSD),為購買第二套物業徵收稅項,才終於止住樓價升勢,樓價遂在2013年2月至2014年4月的15個月之間,維持在240至245點之間作窄幅橫行的格局。

3D辣招十周年 樓市量挫價飆

3D辣招盡出後,樓價只作了短暫橫行,其後持續上升,更不用說有出現過任何顯著的調整。究其原因是辣招產生的副作用,就是一方面將所有炒家排除出市場,市場不再有短炒的二手放盤,而已擁有物業的業主亦欠缺第二套房置業的動力,市場上只剩下用家及長線且具實力的投資者,令泡沫程度大大減少,但二手市場流轉率亦因而顯著下降,變相造成供應大減,交投量持續偏少,而樓價則長期企硬,甚至出現只升不跌的局面。

有關情況從交投數據上便可見一斑,2010年底樓市辣招首推後,2011年全年的二手私宅買賣登記量即急插38.9%,由2010年的逾11.12萬宗急挫至只有6.8萬宗(見右圖)。其後於2012年及2013年初相繼再推另外兩招後,2013年的登記量更跌穿4萬宗大關,只錄得3.65萬宗,成為當時的歷史新低。而自2013年起,二手私宅買賣便長期徘徊在3萬多宗至4萬宗左右的水平窄幅徘徊,反映近8年來,二手私宅市場的交投極度低迷,平均每年只有約3.83萬宗登記,比起出招前的2004年至2010年7年間之平均每年8.07萬宗,急挫了逾半(52.5%)。

雖然交投量持續低迷橫行,但涉及的成交金額則大致呈向上之勢,由2013年的2,087.6億元輾轉升至2018年突破3,282.4億元,而近3年在登記量沒大升之下,涉及金融穩守三千億元之上,今年更大有機會高見逾3,600億元,將創近10年來的新高,反映10年來樓價上升,亦帶動了整體登記金額跟隨上升。

掃除泡沫排炒家 樓市逆境更穩固

本地疫情雖然反覆,但未致失控,冀明年疫苗可帶來曙光。

過去十年來,樓市辣招其中一大貢獻就是掃除了造成泡沫風險的炒家,而令市場趨向穩健,此情況在過去兩年半來的大逆轉市況中得以印證。先是2018年中爆發的中美貿易戰,令樓市在近年來出現了最顯著的跌幅,樓價指數由2018年7月的高位394.8,跌至同年12月的低位359.4,5個月之間累積下跌了8.97%,但比起之前近倍升的樓價,只屬十分輕微的調整而已,其後樓價觸底後已急促反彈並於2019年5月再次創下歷史新高。

其次就是2019年中爆發了因反對修訂逃犯條例而引發的連串政治及社會運動,幾乎將香港社會推至停擺的危機。不過期間樓價自歷史高位至2020年2月的低位亦僅累積回落了5.92%,跌幅比中美貿易戰更輕微,可見樓價無論在外圍或內在因素影響下,依然表現堅挺,難以急挫。

中美政經角力事件及本地社會運動尚且未有推冧本港樓價,就連對天災疲症亦似乎有一定免疫力。2020年1月底,本地開始爆發新冠肺炎病毒,困擾至今已近一年,但期間樓價只呈輕微震盪的走勢,在疫情嚴峻及好轉之間起伏升跌,當中高低點的波幅只相差3.4%。而今年至今累計,雖受盡疫情折騰,但樓價較去年底仍有約0.5%的升幅,反映疫情對樓價的影響比中美貿易戰及本地社會運動更輕微。

好壞消息正交替 黑暗盡頭是黎明

好淡因素交替之間,準買家正好部署趁低入市。

展望本年底及2021年,雖然壞消息或會繼續纏繞,如中美貿易戰尚未解決、新冠肺炎疫情仍有反覆,引伸的經濟轉差及失業問題仍會持續。不過,若從正面的角度去看,好壞消息目前正處交替期,解決方法料將陸續到位。

首先,美國總統選舉基本已成定局,市場憧憬拜登上場,會先處理內政,而減少與中國之間的摩擦,兩國間的貿易戰角力可望暫得紓緩,也利好香港從中喘息。再者,中國在處理對美貿易事宜期間,亦不忘開拓區內貿易空間,11月中便與日本、韓國、澳洲、新西蘭及東盟十國等多個亞太地區國家正式簽署《區域全面經濟夥伴關係協定》(RCEP)2,成為全球最大規模的自由貿易區,相信會對亞太地區的貿易總量有一定的提振作用,而香港作為泛亞洲地區的貿易樞紐應可從中受惠。

其次,本地社會運動在《國安法》實施後已見明顯收歛,社會氣氛轉趨平和,有利店舖營商及市民生活消費重返正軌,外商及旅客亦可因而重建信心,繼續來港營商及旅遊。

趁低位及早部署 迎接來年反彈市

新一份《施政報告》有不少協助香港再起動的措施,希望市民大眾砥礪前行、重新出發。

與此同時,新冠病毒雖則仍有變數,但暫時本地疫情尚算可以受控,而七、八月期間最嚴峻的第三波疫情亦未見令樓價明顯調整,故相信只要第四波疫情沒有嚴重惡化,加上疫苗研發近期屢有好消息,相信最快明年首季之內有機會供應市場,倘若疫情廣泛受控及退卻,將利好整體經濟復甦,失業率可望下降,而樓市必將受惠。

此外,最新一份《施政報告》亦闡明,當局首要工作是令港走出困局及恢復市民信心,在經濟發展上著力鞏固和提升香港優勢,多元並進。內地亦表明全力支持香港長期穩定發展,同意有需要時預留內地疫苗供港使用,而當疫情緩和兩地重新通關亦將利好後市發展。

綜合而言,樓價在過去兩年多以來,接連經歷了本世紀最嚴重的政治經濟民生及衛生等危機,而目前正是好壞交替之間,具足夠能力的置業者,現下正好把握大復甦前夕趁低入市,以享受明年否極泰來的大升市。接下兩頁將有不同類型物業放盤供不同層面的買家參考及選擇,而更多的放盤可到利嘉閣網站或分行查詢。

 


 

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HOMEfeel ISSUE 45 : Dec 2020

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