疫情下的租務 關係

在新冠肺炎疫情下,香港經濟不景,失業率攀升,有租客要求業主減租是可以理解,然而業主亦有自家難處,例如要交差餉、地租、管理費、維修費及物業稅等,亦有業主靠租金收入來供樓、養家及作退休保障,所以業主與租客要互諒互讓。

倘若租客要求減租或拖欠租金,業主應如何處理?
不論是口頭或書面訂立的租約都具有法律約束力,大家應恪守合約精神盡力履行租約至租期完結。因此租客在租期內要求減租,業主是有權拒絕。假如租客強行拖欠租金便屬違約,業主有權提出訴訟去沒收租客的租住權。然而租約屬私人協議,任何時候只要雙方同意都可以修改或廢止。

假如業主同意減租,雙方是否需要簽新租約?
不一定。如租金是下調及租期沒有延長,與原租約已繳的印花稅額無抵觸,租賃雙方只須簽署一份補充協議訂明餘下租期之新租金和按金安排便可,毋須再打釐印。

假如租客拖欠租金,業主可以採取甚麼行動?
業主可先與租客商議,如未有結果,業主可找租管公司追討欠租。業主亦可按租約內訂明的交租寬限期過後,或如租約無訂明寬限期,業主仍可根據《業主與住客(綜合)條例》Cap.7第117(3)(a)條(住宅)或第126條(非住宅)的隱含交租契諾規定,在租客欠租超過15天後,向租客採取法律行動。

a)如業主只是想追欠租,並無意收樓,可按申索額向以下法庭申請 :
      • 小額錢債審裁處:申索額在HK$75,000或以下;
      • 區域法院:申索額介乎HK$75,000以上至HK$3,000,000;如果租客在物業內有貴重的私人財物/設備,業主還可選擇申請「財物扣押令」(俗稱封租)去快速追租;
      • 高等法院原訟庭:申索額無上限。

b)如果業主追租的同時想收樓,業主可向以下法庭申請 :
      • 土地審裁處;或
      • 區域法院:所欠租金不高於HK$3,000,000,及應課差餉租值不高於HK$320,000;
      • 高等法院原訟庭:申索額無上限。

如業主勝訴,便可向法庭申請「管有令狀」(俗稱收樓令),法庭的執達主任便會代表業主收樓。任何情況下,業主不應強行將住宅單位換鎖或中斷水、電及氣體供應去逼令租客交租或遷出,此行為會觸犯租例中第119V條的侵擾罪,可被刑事檢控。

好租客難求,業主趕走了原租客將物業再出租,除了會有空租期及額外支出外,在經濟不景下租金難免會下調,一動不如一靜,業主適度減租或提供短期租津與租客共同抗疫亦不失為上策。

備註:上述資料僅供參考,讀者如遇有租務問題,應自行徵詢獨立的法律意見或致電1823政府熱線查詢。

 

HOMEfeel ISSUE 43 : Jun 2020

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