工商舖的逆襲

逆襲是網絡流行詞語,原出自日本動漫,傳入中國後成為內地網絡流行用語。其後在內地綜藝節目上也經常被引用,通常用作形容本應失敗的行為或結果,透過人的努力,在逆境中反擊,最終獲得成功。逆襲一詞表達了一種自強不息,充滿正能量的精神。

近來筆者感覺到工商舖有逆襲的訊號。自從去年下半年社會運動出現後,工商舖投資者傾向持觀望態度,導致交投受到影響,及至今年初疫情出現,對市況踩多一腳,上述兩個因素增添了投資市場的不確定性,買賣雙方都怕做錯決定,大多採取一動不如一靜的做法,令到買賣兩閒。

今年首季工商舖買賣宗數約625宗,打破去年第四季771宗的歷史低位;而金額方面,今年首季錄得約71億,差些微便打破金融海嘯時期,即2009年第一季67億之舊有的低位紀錄。過去半年工廈每個月成交宗數徘徊在120宗水平;寫字樓方面,過去3個月之每月成交宗數只有約30餘宗;舖位方面,過去4個月買賣宗數平均每個月只錄得約60宗左右。

租金走勢方面,近年急升的中環及金鐘區域個別甲級寫字樓成交,第一季約有三成多的跌幅;有些由每平方呎約90元下跌至60餘元成交,亦有些由每平方呎60餘元下跌至40餘元成交;工廈租金呎價跌幅相對溫和,平均只跌了兩成或以下。整體空置率方面,現時核心區寫字樓約有7至8%;非核心區約10%;工廈方面平均約8至9%;而商舖方面,最近之空置率已上升至雙位數字。

俗語有云:有危就有機,有大破才有大立。筆者認為要大破的,已經破了! 反而現在見到工商舖物業是「翻身有望」。首先,全球經過了疫情打擊之後,都會暴力式救市,再加大QE力度,美國更明言會「無限QE」,銀紙進一步貶值和超低息環境將會是環球大趨勢,所以磚頭價值必然是易升難跌。財政司司長也表明全球「大水漫灌」或會令資產價格急升。

第二,本地營商環境一定會持續改善,只要內地和本港疫情如現在般受到控制,到時人流、物流、資金流將會重回本港;加上香港政府動用約3,000億財政儲備救經濟, 「報復式消費」將很快出現。

四月份有不少商舖投資者在商舖市場積極「執筍貨」,令商舖成交宗數及金額均明顯增多;筆者公司也促成了多宗近億港元的商舖買賣成交;全幢成交也開始有增加趨勢,最新例子如: 灣仔皇后大道東72至76號以約2.53億元易手、上環荷李活道263號Travelodge酒店以約9.3億元轉手。

所以筆者感覺工商舖整體市況已開始站穩陣腳,隨後如有更多利好因素出現的話,價格更有機會重拾升軌,最後逆襲成功!

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