工廈及非核心商廈呎價基數低
有助從逆市中跑出

去年第四季工商舖物業成交量出現終極一跌的情況,平均每月的成交宗數只有二百餘宗左右,其中核心區商廈以及商舖物業的成交宗數更是有記錄以來最差。整體成交當中大部份是工廈及非核心區商廈物業,原因很簡單,皆因這類物業的呎價相對基數低企,呎價再下跌的空間對比甲級商廈或商舖物業來講相對有限,市場錄得的成交例子如:九龍灣南豐商業中心中層四個相連單位,成交呎價只需約7,080元;沙田都會廣場高層一個二千餘呎單位,成交呎價約8,500元;葵涌瑞榮工廈成交呎價不足二千元及葵涌同珍工廈成交呎價不足三千元等等,這類呎價基數低的成交佔了第四季工商舖成交的主要部份。

十二月份的全幢或大手工商舖物業成交包括有:長沙灣恒發工業大廈全幢,涉及樓面面積約15.6萬呎,成交總價約11億元,平均呎價約7,047元;第一集團以9.8億元購入荃灣柴灣角街11至15號地盤,每呎樓面地價約6,300元。

有人問筆者對2020年工商舖市況的看法,答案會是審慎樂觀,有三個原因支持筆者的看法:第一,發展商仍然在涉獵優質非住宅地皮及重建項目,除了以上提及的兩個地盤或項目外,香港史上最貴總價地王,廣深港高鐵西九龍站上蓋商業地皮順利以422.32億元由政府招標售出予發展商新地。以上例子皆証明發展商仍然對非住宅物業前景充滿信心。第二,在2018年中美貿易戰正式開打後半年以及在2008年金融海嘯發生期間,當時地產代理行業內均傳出要大幅削減人手的市場消息,反觀在過去半年政局動盪的環境下,代理行業內之經營及管理者大都以靜觀其變的處理方法,沒有大刀闊斧推行精兵制工程。第三,總結去年筆者公司工商舖板塊之全年業績,仍然未需要發「盈警」,全年仍然錄得輕微盈利。

以全年工商舖成交宗數統計數字去看,2019年全年確實是有記錄以來最低,只有約4,700宗;2018年全年則約有9,300宗。而2008年金融海嘯那年則約有11,000宗;2003年沙士疫潮那年則約有6,200宗。

謹在此祝願:香港地產及各行各業明天會更好!

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