未成年人置業

筆者認識好多年輕人都想了解能否早點置業,現嘗試在此作出分析:

由父母購買?
自印花稅條例作出修訂後,除非符合豁免規定,否則任何香港永久居民若然在香港已持有住宅物業,在購買另一個住宅物業時須要劃一繳納相等於樓價15%之從價印花稅,相對於在香港沒有持有住宅物業的香港永久居民,所需支付的幾個百份點印花稅,稅額相差可高達5至7倍。其實,該修訂還要求買家必須是為自己行事(亦即買家不可以出名代其他人購買),如稅局日後發現與事實不符的個案,是有權向買家追討少收的稅款及作出刑事檢控。

一般家庭如果是住在自置物業,通常該物業已是由父母聯名持有,如以父母名義再購買多一個住宅物業,已不符合豁免條件。

那麼,可否由未成年家人購買?

《成年歲數(有關條文)條例》於1990年生效後,成年人歲數已下降至18歲,故此年滿18歲的人士所簽訂的合約在法律上一樣有約束力。若是未滿18歲,普通法上認為除非該合同是針對未成年人
的必需品而訂立,否則該合同對該未成年人可能無約束力,所以賣方或發展商一般都不會接受由一名未成年人作為買方去簽訂合同。

家中長輩以受託人身份代為購買?
若要符合印花稅修訂後的豁免規定:購買人需要是在香港未持有住宅物業的香港永久居民及只可為自己行事。縱使未成年人未能領取成人身份證,一般來說,只要未成年人之父母一方擁有香港的
居留權,未成年人也可因他在香港出生而自動成為香港永久居民。那麼如果由未成年人的父母以受託人身份代為購買又會否被看為不是「為自己行事」呢?

稅局有指引界定若購買人是以受託人身份(即是先要辦妥信託文件才可以)為一名未成年的香港永久性居民購買住宅物業,則在釐定應繳從價印花稅時會將該未成年人視為合約的一方而不是該受託人,換句話說,不會因該受託人已持有一個住宅物業而在本交易中收取相等於樓價15%之從價印花稅,而只會以較平的第二標準稅率收取從價印花稅(注意:買家印花稅不能因此而豁免,仍須繳交)。稅局會要求申請人提交證明文件,亦有權要求呈交購買物業的資金來源等證明文件。

因為要提交的証明文件和需考慮的事項比較複雜和未必能慳到印花稅,讀者應咨詢代表律師意見和周詳計劃後才作出交易。

HOMEfeel ISSUE 41 : Dec 2019

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