放寬按揭 輕鬆啟動換樓鏈
瞄準各區千萬元以下目標筍盤

自新一份《施政報告》放寬首置及換樓按揭保險的樓價上限以來,吸引了不少首置上車客入市,證明市場上的住屋需求極之旺盛。由於之前受辣招及按揭成數限制的影響,多年來不少欲換樓的人士均思前想後,未敢貿然去馬,而目前大好時機終於來臨。今期《HOMEfeel》樓市專題會跟大家看看新政策下的入市及換樓機遇,並提供部分盤源參考,冀助大家成功細屋換大屋,享受更舒適寬敞的居住環境。

施政報告新措施啟動二手市場換樓鏈。

今年10月16日,特首林鄭月娥發表任內第三份《施政報告》,當中最為矚目的是樓市政策內放寬按揭保險措施,據此首置人士在按保計劃下,購置現樓可承做最高九成按揭的樓價上限由原來的400萬元倍升至800萬元;而可承做八成按揭的樓價上限亦由600萬元增至1,000萬元。

上述措施的放寬,明顯增加了市民上車置業的機會,首先是首期方面大大減少,其次是可選擇的盤源大大增加。先看看首期的例子,放寬前倘購入樓價600萬元的物業,最多只可承造八成按揭,首期便要120萬元,而現時可承做九成按揭,只需一半,即60萬元首期便可入市。如果樓價是800萬元,相差幅度更顯著,放寬前後的首期相差達240萬元,由原先320萬元大減至80萬元(詳見表一)。

當然,首期大減,但每月供款金額自然相應增加,整個置業供樓過程可被形容是「先苦後甜」或「先甜後苦」,當中主要視乎個人的不同情況作決定,而是次措施最能受惠的,主要是高收入但首期不足的一群。

放寬限制後 盤源選擇激增22倍

至於盤源方面,過往想享有九成按揭,樓價須在400萬元或以下,惟隨著近年樓價不斷上升,該類盤源賣少見少,要麼是新界偏遠地區,要麼是納米單位或樓齡較高、質素較差的舊樓,可選擇的空間極之有限。以利嘉閣11月中在網上放盤的真盤源為例,樓價在400萬元或以下者,合共只有約114個,當中港島區只有7個、九龍區有16個,而新界區則有91個,但當中很大部分是未補價的資助房屋,私宅更為稀少。

不過,當樓價上限由400萬元調升至800萬元後,同期可承造九成按揭的真盤源放盤量即時激增至約2,640個,增幅逾22倍,當中港島區佔347個、九龍區佔775個,而新界區則佔1,518個。

從上述首期及盤源兩大層面分析,可見放寬措施後,除了令首置買家入市門檻大幅降低外,亦可誘發換樓行動,對重啟換樓鏈及激活整個二手住宅市場起了重大作用。最新情況是,400萬元至800萬元的物業,適合有固定入息但缺乏大額首期的自住首置人士上車,而600萬元至1,000萬元的物業,則切合樓換樓的自住人士。

助二手市場加快流轉 市場發展更健康

放寬按保限制後,二手市場查詢上車及換樓客人明顯增加。

因應放寬按揭限制,利嘉閣網上二手真盤源搜尋器已特別加入「80萬或以下首期上車盤」按鍵(見上圖),方便用家可更迅速便捷尋找全港合適的心水盤。而透過此專題,我們更進一步為想改善生活水平的換樓客搜尋介乎600萬至1,000萬元以內的不同類型換樓單位,當中涵概一、兩房,甚至三房套房單位,令之前被迫購買開放式納米樓的人仕有機會置換有房單位,而家庭客則可置換兩房甚至三房套戶,有助整個二手市場不同類型單位加快流轉,令市場發展更趨健康。

按利嘉閣11月下旬網上二手真盤源放盤計算,樓價介乎600萬至1,000萬元的換樓目標盤源約有3,131個,當中港島區有513個(佔比16.4%)、九龍區有1,093個(佔比34.9%)、新界區則有1,525個(佔比48.7%)。

就以港島東鰂魚涌南豐新村10座一個頂層連天台單位為例,面積391方呎的兩房戶,叫價770萬元;一對結婚8年的張氏夫婦,正籌謀兒子明年升讀小學而需要獨立房間,而計劃將現住的239方呎一房戶置換成上述兩房戶。

張氏夫婦月入合共8萬元,而放寬按揭後,目標單位的首期由308萬元大減至77萬元,而日後每月供款約27,834元,連同每月按揭保險費約1,392元,總供款約29,227元。據此,連同3厘的壓力測試,每月最低入息要求為76,161元,而張氏夫婦正好符合相關要求(詳見表二)。張氏夫婦計劃將舊單位出售後,仍選用九成按揭,主因是家庭收入足以負擔每月供款,故寧選擇手持更多現金以備不時之需。

放寬按保有助市民換樓改善生活環境,圖為麗港城。

家庭客趁機換樓提升生活環境及質素另一個案是李氏一家四口欲提升生活質素,故透過是次政府放寬800萬至1,000萬元單位可做高達八成按揭的機會,而在九龍區搜尋三房連工人房的單位作換樓。目標單位是藍田麗港城16座低層A室,面積748方呎,三房兩廳戶,原業主將套房廁所連同客廁改成2個較細的獨立廁所,以騰出空間加設工人房。上述單位正切合李氏一家擬增聘工人的需要,有關單位叫價970萬元,若承做最高八成按揭,首期只需194萬元,較之前的388萬元換樓資金需求輕鬆不少。

樓價600萬至1,000萬元成市場新貴

再看看數據,自放寬按揭後,11月份截至18日為止,樓價介乎600萬至1000萬元的交投佔整體成交量大升至40.5%,較10月份的28.4%大增了12.1個百分點,反映市場對相關銀碼範圍的需求明顯上升,預期相關趨勢將會持續,並成為主流的交投類別,有意換樓的人士須密切注意。

麗港城三房戶成市場炙手可熱換樓之選。

按保新制下換樓小貼士

《施政報告》放寬按揭成數,個多月以來陸續引發換樓潮,不少用家由開放式或一房單位轉換兩房甚至細三房戶。不過,須注意的是,新按揭政策下,買家必須為首置客,而按證公司對於首置的定義,在於業主簽臨約賣樓後,尚須徹底完成賣樓手續,才算是回復首置身份,此點與稅局的定義略有不同。

故此,若業主以先賣後買形式換樓,須注意一定要徹底完成原本物業買賣程序,再購置的新物業才有機會可以借足九成按揭。

另外,值得一提的是,借貸八成以上至九成按保者必須為固定受薪人士;而因應首期開支大減,即貸款額增多,隨後每月供款金額亦會相應增加,買家必須就自身工作及收入的長期穩定性作周詳考慮。


接下兩頁,將有更多來自港九不同區域的上車及換樓之選,有意趁放寬按揭限制而入市的買家不妨多加留意,而更多盤源選擇可登入利嘉閣網站(www.ricacorp.com)查詢。

放盤推介:

太古城 翠湖台 洞庭閣 中層 D室

兩房實用 裝修企理

實用面積: 489方呎
開價: 980萬元
首期: 196萬元(八成按揭)
物業編號: AX67747505
廣告日期: 2019年11月15日
賣點: 太古城地理位置優越,上車換樓必選,屋苑享優質物業管理兼鄰近港島東中心之優勢,千萬元以下兩房四正實用,裝修企理,乃港島區大型屋苑必看之選。
預約參觀: 利嘉閣太古城恆山閣(A組)
聯絡電話: 2662 2661 / 9553 9843 佘小姐(Jeanie)

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杏花村 36座 高層 3室

高層開揚 即買即住

實用面積: 499方呎
開價: 928萬元
首期: 185.6萬元(八成按揭)
物業編號: AP68175663
廣告日期: 2019年11月27日
賣點: 單位座數位置理想,貼近屋苑俱樂部、商場及港鐵站,起居生活及出行均極為方便快捷。屋苑臨海而建,環境舒適,海濱長廊運動及散步不假外求。
預約參觀: 利嘉閣杏花村分行
聯絡電話: 2897 6363 / 9438 3288 黃先生(Andrew)

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黃埔花園 11期 紫荊苑 12座 低層 H室

名牌屋苑 自用必選

實用面積: 470方呎
開價: 860萬元
首期: 172萬元(八成按揭)
物業編號: AZ67162922
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賣點: 屋苑兩房主要位於2、5、11期,而11期樓齡較新兼景觀窗闊,採光充足,樓下有3層商舖且為黃埔站C出口所在,衣食住行吃喝玩樂樣樣皆齊。
預約參觀: 利嘉閣黃埔二行(A組)
聯絡電話: 2363 3332 / 6122 3931 余小姐(Mable)

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新都城 1期 6座 高層 D室

三房套房 換樓之選

實用面積: 526方呎
開價: 880萬元
首期: 176萬元(八成按揭)
物業編號: AY39152549
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賣點: 寶琳站大型屋苑,旺中帶靜,實用3房主人套房,間隔實用;高層景觀開揚;屋苑享港鐵上蓋優勢,出行方便,基座自設大型商場,設施配套齊全。
預約參觀: 利嘉閣調景嶺分行(A組)
聯絡電話: 2703 0468 / 6620 0638 何小姐(Hailey)

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沙田第一城 1期 7座 低層 B室

小區生活 配套齊全

實用面積: 515方呎
開價: 800萬元
首期: 80萬元(九成按揭)
物業編號: AL69142560
廣告日期: 2019年10月17日
賣點: 港鐵沿線屋苑,範圍內商場、學校及運動設施充足,小區生活方便至極;鄰近圓洲角公園兼享河畔公園及綿長步行/跑步徑,無論行山或運動均近在咫尺。
預約參觀: 利嘉閣大圍豪宅——溱岸8號分行
聯絡電話: 2673 9733 / 9212 1613 黃先生(Jay)

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嘉湖山莊 1期 樂湖居 2座 高層 A室

景觀開揚 高層裝修戶

實用面積: 636方呎
開價: 750萬元
首期: 75萬元(九成按揭)
物業編號: AE66728868
廣告日期: 2019年10月27日
賣點: 樂湖居距離天水圍港鐵站最近,同時毗連巴士總站,盡攬交通優勢。罕有高層三房套單位,廳房分明,窗外享開揚中央公園景致,提昇生活之選。
預約參觀: 利嘉閣新北江一行(A組)
聯絡電話: 2617 1018 / 9668 2752 黃先生(Dicky)

 

 

 

 

 

 

 

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