高樓齡未補價居屋/公屋 難申請按揭?

 

有傳聞指政府對未補價居屋及公屋的擔保期是由首次發售起計的25年,而銀行要以25年扣減居屋首次發售日期才得出供款年期,即假設居屋樓價為480萬及首次發售日期是19964月(即22年樓齡),如按上述計法,供款期只有3年。其實大家不用擔心,現時大部分銀行對高樓齡居屋都有較彈性處理,筆者曾向數間銀行作出查詢,得出以下銀行對上述高樓齡居屋的計法。

有銀行會以30年減首次買入年期,即供款期8年,在這8的供款期內,借款人要將貸款額降到樓價的60%以內(480x60%=288萬),為了達至這個目標有兩個方法其一是減少按揭成數,即最高做80%按揭(首期最低96萬元),供款期25年,即月供為$16,986當供款八年後,屆時貸款額約為285萬;其二,若果沒有足夠首期,可以考慮減少供款期,即最高做90%按揭(首期最低48萬元),供款期改20年,即月供為$22,630當供款八年後,屆時貸款額約為283萬,兩者都能符合銀行要求。

若想延長供款年期及少付首期,有銀行亦可做到,以上述例子計算最高做88%按揭(首期最低約55萬元),供款期25年,即月供為$18,812不過供款不能多於個人入息的70%,即個人入息不得少於約$26,900,否則就要加咨詢人;銀行會要求咨詢人與借款人有親屬關係及為同住人,亦會要求咨詢人提交入息證明,不過咨詢人並不等於擔保人,故咨詢人於將來敍做按揭並不需要扣減其按揭成數。亦有銀行不是用30年減而用40年減,若以上述例子計算,供款年期就不能做足25年了,供款年期最長為18年(40-22年樓齡),不過可以敍做90%按揭(首期最低48萬元),即月供為$24,598,但是要注意要以家庭總入息計算壓力測試。

每間銀行對於高樓齡居屋按揭的處理都有所不同,所以買家不妨多向幾間銀行或專業人士作查詢,以揀選出最合符自己條件的方案。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

HOMEfeel ISSUE 38 : Mar 2019

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