訂金託管

一般代理的臨時買賣合約中,都有一個中間人訂金託管的條款,此條款意思是即使簽署臨時買賣合約時及往後指定日子,買方需要向賣方支付訂金,但買方支票訂金抬頭不是直接開給予賣方,而是寫給賣方的律師樓(作為中間人)作為託管者,直至到一定條件符合(例如證實樓價尾數足夠還款),才可以由賣方律師把該訂金交回給賣方。

1997年金融風暴後,很多物業變成負資產,這些業主賣樓後收到的款項仍不足夠償還物業的按揭貸款,所以有業主在出售物業收到買方訂金後便「走」潛逃。而物業當然會由按揭銀行接管(變成「銀主盤」),故此已經付了訂金的買家便會造成重大損失,物業交易不成還無法向已潛逃的業主取回訂金,訂金託管便因此應運而生。

隨著金融按揭產品多元化及銀行為減低自行風險,業主把物業承做按揭時現在都是以一個all money的形式進行借貸,意思是日後業主要還款取回物業時,業主在該銀行之其他欠款亦會對有關物業造成影響;即是業主雖然有還按揭但贖樓時有個人借貸或信用欠款未清還,銀行仍然可以以該物業作為抵押直至所有欠款還清,因此只看業主供款記錄是不足以決定是否需要作訂金託管(因該記錄不可以確定業主對銀行包括其他借貸的全部欠款是否能夠償還)。

 近年,更多次出現假業主、假身份證等騙徒冒充業主欺騙買方訂金的騙案,因此物業交易安排以「訂金託管」,由律師查證業主身份和財務後才交付予業主,對買方來說較有保障。因為出問題時,錢保管在賣方律師樓不會被款而逃。

即使業主已沒有按揭,但樓是否完整及會否涉及假業主問題始終對支付訂金的買方構成風險,因此代理在買賣合約中會建議買賣雙方作出訂金託管安排。唯買賣雙方需留意,此安排並非法例指定要求,因此如業主堅持不作訂金託管,買方是否同意放訂便需要自行計算相關風險,有需要時買方更應徵詢其法律意見才可保障其相關權益。

 

資料來源:利嘉閣地產中央事務部

 

 

HOMEfeel ISSUE 37 : Dec2018

揭頁版:http://ftp1.ricacorp.com/ricaweb/magazine/issue/201812/files/32.html

 

您可能也會喜歡…