樓市回調 市區低價置業不是夢
尋覓港島$500萬以下上車機會

有想過用500萬元以下,甚至400萬元以下,可以在港島市區置業,並且鄰近港鐵站,可於1520分鐘以內乘車、甚至步行至核心商業區上班嗎?之前樓價持續上升,這種可能性似乎越走越遠,但目前正藉樓市回調期,機會又再重現了。今期《HOMEfeel》樓市專題就以利嘉閣的真盤源為例,與你一起省時省力,尋覓港島五、六百萬元以下低價上車盤。

 

港島區普遍樓價比九龍及新界區高昂是不爭的事實,因其有最接近傳統核心商業區及政府機構總部的最大特點,而且更匯聚了全港、甚至全球最貴的超級豪宅落戶之地。過去十多年來,樓價不斷上升,而近年來全港普遍上車盤的入場費更已由過去的400萬元,推升至500萬元、甚至新盤的600萬元。

似乎要在港島區以四、五百萬元入市上車是不可能的任務,但其實只要降低各項標準,也非完全沒可能,主要視乎各人不同的接受程度。當然,若想以低價享受港島生活,新盤自然極少選擇,呎數自然會是迷你單位,至於會所配套設施也不用作太多幻想。當中最大的優勢及便利之處就是位置優越及交通出入方便,在核心商業區內上班快捷省時,每月更可省卻不少交通費支出及舟車勞頓之苦。

400萬元以下 港島仍有選擇

嘉閣推出真盤源的目的旨在為買家更快更地找到合心水的單位,正所謂:「多未必最好,真才最重要」,當中重視的就是「真實委託」、「真實價格」、「真實在售」及「真實圖片」。

「真盤源」助準買家更快更準鎖定目標物業。

居住港島優勢在於到核心商業區上班方便快捷。

 

就以400萬元或以下做個實例測試,透過利嘉閣網頁內的真盤源搜尋系統,設定好相關條件後,當刻在港島區找到4個符合條件的真盤源。其中一個為北角春秧街榮發大廈低層C室,實用面積223平方呎,業主叫價390萬元,平均實用呎價17,489元。以390萬元在北角區購入私樓的選擇非常有限,榮發大廈所在地點毗鄰北角電車總站,而轉出的英皇道巴士路線亦多,來往港九新界多區均極為方便,而步行至港鐵北角站亦只約3分鐘左右的路程,對於在港島區上班的人士極為便捷。

由舊樓入手   日後再換新物業

榮發大廈樓齡相對較舊,達39年,但物業過往亦曾進行翻新工程,故外表尚可。相比之下,隔鄰的港逸軒樓齡雖然較新,只有近16年,同樣是單幢樓,基本上亦沒有什麼會所設施,但一個同座向、樓層相若的中低層200平方呎單位(比榮發上述單位再細22平方呎),但今年6月底時以448萬元成交,平均呎價22,400元,足足較榮發同類單位呎價貴28%,亦未能符合400萬元以下承造九成按揭的上車目標。因此,對於地點位置及其他配套幾乎一模一樣的樓盤來說,計及樓齡而差價達近三成,是否划算?買家可因應自己的能力及喜好來作出選擇。

榮發大廈(中)與隔鄰的港逸軒(左)位置及景觀相若,惟樓齡差距23年下,樓價便相差近三成。

如果是兩小口子新婚夫婦,踏足社會工作數年,兩人均有穩定收入,為了方便在港島上班,那麼以四、五百萬元的區內二手物業作為首置上車目標也不失是明智之舉,日後則可待升職加薪及儲備較多積蓄後再尋求換樓安排

港島市區樓 39萬元可上車

按目前籌造物業按揭的規定,若以上例子的新婚夫婦名下沒有其他物業,便可以首置客身份申請高成數按揭,當中如果選擇400萬元或以下的上車盤,按揭成數更可高達九成。那麼以上述榮發大廈為例,首期只要39萬元便可達成置業的夢想,可見年輕兩人家庭在港島置業並非遙不可及的夢想。住屋乃實際的需要,與其每月交付高昂租金,計算清楚自己的供款能力後,趁樓價回調,新手也可考慮自置小天地。


利發大廈(左)與銅鑼灣鬧市只是一街之隔,生活消費方便又可享內街的寧靜。

銅鑼灣黃金地段迷你戶    單身貴族之選

當然,400萬元以下盤源在港島區始終有限,如果手頭較寬鬆者,將上限調至500萬元,便會有更多更廣的選擇。以一位工作近10年的單身年青才俊為例,正值人生事業搏殺階段,作為單身貴族,既想專注工作,又想享受私人生活空間及方便工餘或周末與同事朋友消遣;那麼透過利嘉閣真盤源搜尋得出的其中一個例子是銅鑼灣利發大廈一個219平方呎單位,業主開價480萬元,假設買家合資格申請八成按揭,則要透過積蓄拿出首期96萬元,而月供約為1.5萬元,便可達成港島置業目標。

利發大廈位於銅鑼灣渣坊,屬銅鑼灣旺熱點SOGO附近之內街,一街之隔既可享有生活消費之便利,又可享內街相對寧靜之居住環境。此外,物業鄰近眾甲級商廈,如希慎廣場、利園一、二期及時代廣場等,均是極短步程範圍;即使乘車西行到中環、金鐘及灣仔一帶商業區,或東行至港島東商業區,均是1520分鐘以內的車程,最適合港島區內上班族。


澳洲大廈(紅圈者)望向修頓球場,景觀開揚。

樓齡新舊與華麗實用間的取捨

雖然近月樓價有所回落,但跌幅不大,因此如果想在港島尋找面積較大或樓齡相對較新的住宅,那麼價格上限便要再調升100萬,至600萬元,才能較易找到合意之選。而在600萬元或以下,最高尚可承做八成按揭,即首期要支付120萬元,對於經濟能力稍佳的家庭上車客仍屬可以應付的範圍。

就以一家三口為例,位居中級管理層的父母及就讀小學的兒子,欲在港島區尋找600萬元以內,實用面積約400平方呎的單位,方便大人上班及孩子上學。本刊透過真盤源為上述一家三口找得了灣仔盧押道澳洲大廈中層一個414平方呎單位,業主叫價剛好600萬元。單位雖然位處灣仔近港鐵站的黃金地段,住宅群密度極高,幸好物業剛好座落修頓球場旁邊,單位窗外景觀望向一大片球場,沒有其他大廈阻擋,景觀十分開揚。

相比區內樓齡只有約3年半的囍匯,其中一個二期2座低層H室望對面樓景、實用面積443平方呎單位,今年7月中時以1,050萬元易手,平均呎價23,702元,價格比起澳洲大廈的600萬元及14,493元的呎價分別貴逾75%64%。需注意的是,兩個物業最大的差別在於樓齡及會所設施,若撇除此等因素,澳洲大廈無論在單位景觀、單位間隔、實用性及剪裁潛力均遠勝囍匯

澳洲大廈(左)間隔方正實用,囍匯單位(右)一房戶擁3個露台。

理想物業準則要求各不同

上述澳洲大廈單位間隔方正實用,足以間成兩房再加一個小型工人房,方便夫婦上班及聘請工人看顧小孩,做了相關間隔後,廳房廚廁依然分明實用。相比之下,匯單位總面積雖然多了29平方呎,但房單位設計便有兩個露台兼一個工作平台,實際室內空間不比澳洲大廈來得實用,更難以騰出空間加設工人房,因此並不適合上述一家三口連工人的個案。

上述情況只是部分例子,物業當然有新舊之分,舊的面積大點、呎價平點,而要既新且平的,那只能是納米單位。其實每個人尋找心中理想的物業都各有不同的要求及準則,最重要的就是可以更快更準確地找到「對的物業」。利嘉閣真盤源將源源不絕更新及上網,接下兩頁有精選真盤放盤推介,但當然不止於此,更多盤源也可向利嘉閣各分行代理直接查詢。


 

HOMEfeel ISSUE 37 : Dec 2018

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