加息後,新盤買家及 供樓人士何去何從?

九月下旬本港終於上調最優惠利率,為12年來首次,意味着加息周期正式展開,利息上升難免加重每月開支負擔,筆者有以下建議提醒一眾新盤買家及供樓人士,希望可以減低對他們的衝擊。

在加息周期下,新盤買家宜選用即供付款計劃,會較建築期付款計劃理想。因為若買家選用建築期付款計劃,通常在兩至三年後才「上會」,息口或已經大升,而若果買家的薪金跟現時變化不大,就有機會未能通過壓力測試。例如家庭收入為$33,600,購入樓價425萬元的新盤,選用浮息按揭P-3%),敍造80%按揭,供款期30年,未加息前實際息率為2.25% ,壓力測試為55.88%,故能通過壓力測試,但加息1厘後,實際息率為3.25%,壓力測試為62.3%,就不能通過壓力測試,屆時便需要預備多些首期(如以上述例子大約要多付15萬首期)、加長按揭年期或加入擔保人了,最壞情況有可能要撻訂。

至於供樓中的人士亦可以善用「按揭儲蓄掛鈎戶口」(Mortgage Link) ,「儲蓄戶口」可享有等於按揭利率之息率,亦可以隨時提存戶口內之存款,毋須繳付任何手續費。假設100萬貸款,供30年,加息0.125%每月供款多64.07元,但大家若有多餘資金,例如放10萬元入MORTGAGE LINK戶口,每月可收取197.9元利息,便有助減低加息的影響。選用H按產品附送MORTGAGE LINK戶口是在近幾年才較為普及,有部份銀行更加在前兩年才提供,故此供樓人士可以留意現時選用的按揭計劃有否加送此戶口,若然沒有的話,不妨考慮轉按以賺息」。

另外,20092011年選用H按的人士,他們一直以為現在仍是超低息H+0.65%,但其實一個月拆息已升至鎖息上限,而當時鎖息上限比現時鎖息高,所以不妨留意一下近期供款單,如發現實際息率過高,可以考慮轉按,加上此時期的物業已升值不少,可順道套現另作投資。

最後,有一點要留意,九月份加息時,由於每間銀行資金成本不同,故並非每間銀行加幅都一樣,普遍銀行是加0.125%,但其中有兩間是加0.25%,令市場上出現了三個不同的P。順帶一提此兩間銀行一向按揭息率相對其他銀行為高,故此供樓人士如現時在此兩間銀行敍做按揭, 可考慮轉按以免負擔貴息。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

HOMEfeel ISSUE 37 :Dec 2018

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