代理人數量化寛鬆    此情此景將不復再

中美貿易戰自今年七月正式開打以來,本港的金融股票市場出現明顯的下跌,筆者執筆時生指數已從高位回落了近三成,金融市場彌漫悲觀情緒;反觀本地物業市場方面,除了上車盤和藍籌屋苑有個別一些較大的「劈價」成交個案外,其他各類的物業價格沒有出現顯著的下滑,也沒有恐慌性拋售。金管局過去多年推出多次的逆週期措施收緊樓宇按揭成數,將實力不足的投資者拒之於門外,導致現在業主之持貨能力普遍都非常高,所以在我執筆時,市場肯大幅劈價的成交個案並不普遍。
對買家來說,在市場充斥着較多負面因素的情況下,沒理由不趁機「執平貨」,所以大部份買家在討價還價的過程中的還價幅度都很大,買賣雙方都有自己的理由去堅持和另一方角力,最終令交易未能促成,導致成交宗數買賣兩閒。

對於以促成交易來收取佣金的地產代理行業,在膠着的樓市下,難以負擔過剩的前線人手。十月尾有業界人士預測年底前將有近5,000名地產代理失業;亦有代理行家安排「Bottom榜」業績最差的10%員工要自行離職,其後55%員工須申請最少三個月無薪假期,同時容許這些員工從事其他兼職工作,但必須申報及從事無利益衝突之工作性質。

過去十餘年樓價一直處於上升軌道吸引了眾多投資者活躍於物業市場,令眾多投資者因為財富效應,令實力層次大大提昇,同時地產代理行業亦因為樓市的吸引力,吸引了很多人加入代理的行業。

其實地產代理行業裡,和其他營銷行業一樣,同樣存在着「八二定律」,甚至「九一定律」,即只有部份行業精英能賺到豐厚佣金,其餘大部份從業員可能只能靠微薄底薪過活。所以如果想在行業內立足或站穩陣腳,必須發奮圖強去令自己業績排在自己公司的金字塔頂部,即是排名在公司業績排名榜的前列。拾人牙慧: 就算市怎樣變化,排隊去死都排到尾;有好業績的更立於不敗之地!

粗略估計,現時從事工商物業的地產代理人數,現在持牌代理約四萬人的不足十份之一,即大約有三仟多人。以土地註冊處之十月份工商成交登記宗數約佰餘宗去計算,即平均每六代理才有一個代理可以開到單買賣(租賃成交未計算在內)。

過去十年的地產場景令代理人數如金融海嘯後的貨幣政策一樣,實行「量化寛鬆」,現在貨幣政策經常聽到「縮表」和「收水」的聲音,相信地產代理以人海戰術去營運的光景將不復再了!

 

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