入伙盤接踵而至 下半年租樓選擇多
上屆政府積極推地增加住宅供應，成效於近兩年以至本屆政府任內將進一步彰顯。過去3年來，私人住宅落成量按年均有所遞增，而動工量同樣連年上升，預視未來數年新盤落成入伙仍有一定保證。其實今年以來，新盤入伙數量已絡繹不絕，單計第三季，已入伙或正預備收樓的單位數量便達逾7,400個，預期第四季數以千伙計的入伙盤仍陸續有來，物色新盤租樓人士可多加注意，選擇多的是！
新盤入伙如雨後春筍，若以樓書顯示的關鍵日期作參考，再篩走一些提早入伙及加入一些延遲收樓的項目，於今年第三季入伙的主要新盤約有13個，涉及單位合共7,475伙，數量之多為近年少見。當中以荃灣區2個大盤合共提供1,953單位最多，其次是將軍澳區2個項目合共有1,531伙；而港島東3盤亦有1,389伙料可於期內入伙；至於紅磡亦有單一大盤提供1,008伙（詳見表一）；單此4區已佔了第3季入伙總數的78.7%，可見區內租盤將有充裕選擇。
至於第四季方面，綜合關鍵日期計算，約再有另外13個新盤將接續入伙，而此季焦點盡在啟德新區，3個大盤合共有2,652伙將相繼收樓，佔第四季總伙數達四成。至於其他則分散港九新界各區，當中兩個較大的項目為西南九龍的匯璽(2A期)及將軍澳的海翩匯，而其他則是400伙以下的相對小型項目為主，反映第四季多區均有不同的租盤選擇(詳見表二)。
港島區整個下半年計共有約5個新盤入伙，當中除了瑧蓺位於西營盤外，其餘4個項目均位於港島東，而北角區就佔了3個，分別是柏蔚山、海璇及尚譽。至於單一最多伙數的項目則是位於筲箕灣的形薈，共提供650個單位，預計其將連同尚譽的128伙，率先成為港島東較快收樓入伙的項目。
尚譽 形薈相繼錄放租
目前尚譽及形薈均已有預租放盤，當中尚譽為單幢式項目，主打開放式或一房戶，適合單身貴族或兩小口子的細家庭，單位目前叫租由1.3萬至1.8萬元不等，平均租介乎78元至近89元。
形薈鄰近港鐵及巴士總站，交通便捷。
至於形薈單位相對較大，可選擇戶型亦較多，物業由3座大樓組成，共提供650個單位，並附設57個住客車位及7個電單車車位。項目現在約有20個單位放租，以1A座中層D室331平方呎的開放式單位為例，目前叫租約2.1萬元；而同座C室459平方呎的兩房單位則叫租約3萬元，平均呎租逾65元。
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柏蔚山 海璇Q4更豪之選
想要追求更豪選擇的租客，則可留意第三季尾或第四季入伙的柏蔚山及海璇，兩個項目均為區內較罕有的豪宅項目，惟暫仍未錄得預租個案。柏蔚山是主打換樓客的大單位，提供呎數介乎519至3,221平方呎不等的單位；至於海璇亦有多種戶型選擇，而大單位更多享有廣闊的無敵海景，近年底時租客可多加留意。
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（左至右）尚譽、柏蔚山、海璇同屬北角區，預示區內租盤選擇類型多。
九龍區下半年入伙盤量眾多，主要受惠區內有不少大型新盤將相繼落成交樓，當中第三季最矚目者為紅磡環海．東岸的1,008伙；而第四季更有過之而無不及，全季料有逾四千伙有機會交樓，包括單一最大項目的匯璽2A期（1,050伙）及啟德三寶 ─ 龍譽、嘉匯及天寰，3盤合共有2,652伙。
環海．東岸放租盤多。
環海‧東岸放租者眾 匯璽下季接力
按關鍵日期作參考，區內較先入伙的除了鑽石山的鑽嶺外，更為引起市場注意的是環海．東岸，後者以開放式及一房戶為主打，當年售樓時有不少投資者入市，故目前屋苑租盤放盤量亦較多，截稿前暫錄得約50宗放租個案。當中環海．東岸1A座低層K室實用194平方呎的開放式戶型叫租1.1萬元，平均呎租56.70元；至於1C座低層F室為較大呎數的一房戶，每月叫租1.8萬元。
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匯璽第四季接力提供租盤。
位於南昌站上蓋的匯璽2A期則是下半年區內另一最大單一項目的入伙盤，共涉及1,050個單位，惟該盤入伙日期由原先的第三季推遲至第四季（11月底），故初步仍未錄得業主放租個案，但相信下季將接力成為九龍區內的熱門租賃項目。
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龍譽（左）、嘉匯（中）及天寰（右）成年底啟德租盤新供應庫。
啟德新區3大項目勢成年底供應庫
九龍區新盤入伙可謂陸續有來，當中年底將是啟德新區的天下，3個大型新盤已拆棚並逐漸邁向交樓程序，由於合共有2,652個單位將差不多同期入伙，故即使離收樓至少尚有3、4個月時間，但已有心急業主試水放租（詳見表）。以龍譽1B座高層G室356平方呎單位為例，業主於2017年4月以726萬元買入，目前以2.1萬元放租，租金回報率達3.47厘。至於嘉匯8座高層F室一個793平方呎的3房連套房及工人房的大單位每月叫租3.57萬元。
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將軍澳區是繼啟德新區後，於今年下半年潛在入伙單位數量次多的地區，三大新盤合共提供2,388伙，而且三盤位置集中，故租客於區內可選擇的租盤非常充裕。其中單位數量最多的是MONTEREY，共提供926伙，其次是海翩滙提供857伙，而藍塘傲則提供605伙。截至本刊截稿前，據悉原本關鍵日期為11月30日的海翩匯更有機會提早在第三季內入伙。目前MONTEREY約有27個放租盤，藍塘傲則有33個，而海翩匯更有多達70個放租盤源。
MONTEREY 海翩匯 藍塘傲共2,388伙
以MONTEREY為例，其中6B座高層E室一房連露台單位，實用面積366平方呎，目前叫租1.8萬元，平均呎租49.18元。至於藍塘傲2座高層B室的1,032平方呎大單位，屬四房套房間隔，目前以5.2萬元放租，平均呎租50.39元，買家於2016年11月以1,753萬元購入，按此計算租金回報率約達3.56厘。
細單位租金回報率較大單位理想
值得一提的是區內不足300平方呎的「絕細」新盤單位，如海翩匯3座高層H室，採開放式設計，但有獨立廚房及露台，實用面積只有271平方呎，而市場叫租達1.58萬元，平均呎租約58.30元，業主於2016年9月時以350萬元購入，現時放租，潛在租金回報高達5.42厘，屬於目前市場上頗為理想的回報率。
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MONTEREY（左）、海翩匯（中） 及藍塘傲（右） 入伙期接近，大大增加區內租盤選擇。
新界區方面，撇除以上所介紹的將軍澳項目外，下半年熱門的入伙地區還包括荃灣，其次則是屯門。當中荃灣兩大項目分別是料會率先入伙的柏傲灣及隨後的海之戀，前者提供983伙，後者亦多達970伙。而屯門方面，3個新盤，包括The Parkville、豐連及珀御，合共提供791伙。
柏傲灣租金回報佳 海之戀享鐵路優勢
柏傲灣屬港鐵荃灣西站六區發展項目，由港鐵、新世界及萬科合作發展，項目共建共2幢樓高53及57層的物業，再分為1A、1B及2A、2B四座，戶型包括開放式至4房戶，並以兩房戶作為主打。由於已屆入伙期，屋苑已錄得預租個案，當中1B座高層E室面積318平方呎，為開放式間隔，月租1.55萬元，呎租約48.74元，租金回報達3.61厘，頗為不俗。至於2A座略大的347平方呎E室單位為1房設計，由於屬低層，租金較優惠，月租1.45萬元，回報率約3.28厘。
柏傲灣（下）將較海之戀（上）為早入伙，但兩者均已有不少放租個案。
海之戀為荃灣西站五區灣畔發展項目，正處鐵路站上蓋，出入方便；項目原預計於2018年9月落成，惟由於建築進度略有延遲，料項目最快至近年底甚至明年初才交樓。不過，目前市場已見不少試水放租，其中8座高層B室，實用面積512平方呎，月租開價2萬元，呎租約39.06元，按買家於2017年7月初以983萬元購入，潛在租金回報約2.44厘。
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屯門細單位租金相宜成入市之選
至於屯門方面，3個即將入伙的項目均為中小型住宅，提供100伙至最多370伙不等；當中豐連及珀御的試水租金分別是月租1萬元及1.3萬元，屬下半年較廉宜之選的新盤，租務初哥及小家庭客不妨多加留意。
租務查詢：利嘉閣屯門分行 莊先生（Jason）
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（左至右）The Parkville、豐連及珀御是下半年屯門入伙三寶。
HOMEfeel ISSUE 36 : Sep 2018
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