詳談村屋按揭

村屋與私人物業在按揭上的規範大致相同,基本上樓價在450萬元以內,按揭成數可高達八成半(貸款額上限360)樓價450600萬元以內,按揭成數可高達八成(貸款額上限480),當然高成數按揭仍要符合金管局的指引,即物業必須為自住性質。若按揭成數八成以上,借款人必須未持有任何香港住宅物業、須為固定受薪人士、供款比率上限為45%及壓力測試後為55%,而村屋的按揭年期最高可達30年。

不過村屋能否承做按揭,銀行扮演相當重要的角式,大部份銀行對於無任何建物、有交通配套(附近有巴士或小巴站)、標準七百呎及新建的「村屋」相對願意為其承做按揭;至於樓齡較舊、面積較細或在偏遠地區(例如離島),市場上只有小部份銀行願意承做按揭。而批核村屋按揭申請時,銀行側重於申請人的個人條件大於抵押品(村屋)本身,假設申請人為優質客戶,基本上按揭成數及息率能與私樓看齊,否則銀行有可能會扣減按揭成數及調高息率,每間銀行對於村屋按揭的取態不同,建議在購入村屋後,向三至四間銀行作出按揭申請作比較。

村屋按揭需注意以下幾點:首先在估價方面,由於村屋成交量比較少,有時候村屋之間的成交價可以出現很大差異,銀行處理估值時會較為嚴謹,銀行會要求申請人提供準確的丈量約份及地段編號(DD Lot)呎數及樓齡等,亦會要求申請人把單位平面圖及位置圖交給按揭部審批。

其次,村屋常見問題是建物,銀行會要求「樓」作實地考察及提供物嚴重性及清拆費多寡作為審批的考慮,如清拆費較低,會要求借款人簽署協議書後才會批出其申請;如清拆費較高,有機會扣減按揭成數, 部份銀行更會視乎建物所的空間再作決定。若果屋宇署已對建物發出清拆令,銀行可以要求借款人先清拆建物,甚至不批出其按揭。現時有部份業主為其建物向屋宇署作申報,而業主亦須聘合資格人士每5年進行一次安全檢驗和提交安全證明給屋宇署,與此同時銀行亦有機會要求借款人在批核時及每5年要求提供相關文件。

最後,由於村屋契約相對複雜,當中牽涉路權、高度、呎數、側窗紙等問題,故此找專門處理村屋買賣的律師樓為佳,筆者建議買家可考慮沿用上手業主的律師樓及銀行作處理。

 

 

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