入伙盤接踵而至 下半年租樓選擇多

上屆政府積極推地增加住宅供應,成效於近兩年以至本屆政府任內將進一步彰顯。過去3年來,私人住宅落成量按年均有所遞增,而動工量同樣連年上升,預視未來數年新盤落成入伙仍有一定保證。其實今年以來,新盤入伙數量已絡繹不絕,單計第三季,已入伙或預備收樓的單位數量便達逾7,400個,預期第四季數以千伙計的入伙盤仍陸續有來,物色新盤租樓人士可多加注意,選擇多的是!

 

盤入伙如雨後春筍,若以樓書顯示的關鍵日期作參考,再篩走一些提早入伙及加入一些延遲收樓的項目,於今年第三季入伙的主要新盤約有13個,涉及單位合共7,475伙,數量之多為近年少見。當中以灣區2個大盤合共提供1,953單位最多,其次是將軍澳區2個項目合共有1,531伙;而港島東3盤亦有1,389伙料可於期內入伙;至於紅亦有單一大盤提供1,008伙(詳見表一);單此4區已了第3季入伙總數78.7%,可見區內租盤將有充裕選擇。

至於第四季方面,綜合關鍵日期計算,約再有另外13個新盤將接續入伙,而此季焦點盡在啟德新區,3個大盤合共有2,652伙將相繼收樓,佔第四季總伙數達四成。至於其他則分散港九新界各區,當中兩個較大的項目為西南九龍的匯璽(2A)及將軍澳的海翩,而其他則是400伙以下的相對小型項目為主,反映第四季多區均有不同的租盤選擇(詳見表二)


港島區整個下半年計共有約5個新盤入伙,當中除了瑧蓺位於西營盤外,其餘4個項目均位於港島東,而北角區就3個,分別是柏蔚山、海及尚譽。至於單一最多伙數的項目則是位於筲箕灣的形,共提供650個單位,預計其將連同尚譽的128伙,率先成為港島東較快收樓入伙的項目。

尚譽 相繼錄放租

目前尚譽及形薈均已有預租放盤,當中尚譽為單幢式項目,主打開放式或一房戶,適合單身貴族或兩小口子的細家庭,單位目前叫租由1.3萬至1.8萬元不等,平均租78元至近89元。

形薈鄰近港鐵及巴士總站,交通便捷。

至於形單位相對較大,可選擇戶型亦較多,物業由3座大樓組成,共提供650個單位,並附設57個住客車位及7個電單車位。項目現在約有20個單位放租,以1A座中層D331平方呎的開放式單位為例,目前叫租約2.1萬元;而同座C459平方呎的兩房單位則叫租約3萬元,平均呎租逾65元。

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柏蔚山     Q4更豪之

想要追求更豪選擇的租客,則可留意第三季尾或第四季入伙的柏蔚山及海,兩個項目均為區內較罕有的豪宅項目,惟暫仍未錄得預租個案。柏蔚山是主打換樓客的大單位,提供呎數介5193,221平方呎不等的單位;至於海亦有多種戶型選擇,而大單位更多享有廣闊的無敵海景,近年底時租客可多加留意。

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(左至右)尚譽、柏蔚山、海璇同屬北角區,預示區內租盤選擇類型多。


九龍區下半年入伙盤量眾多,主要受惠區內有不少大型新盤將相繼落成交樓,當中第三季最矚目者為紅環海.東岸的1,008伙;而第四季更有過之而無不及,全季料有逾四千伙有機會交樓,包括單一最大項目的匯璽2A期(1,050伙)及啟德三寶 龍譽、嘉及天3盤合共有2,652伙。

環海.東岸放租盤多。

環海東岸放租者眾 匯璽下季接力

按關鍵日期作參考,區內較先入伙的除了鑽石山的鑽嶺外,更為引起市場注意的是環海.東岸,後者以開放式及一房戶為主打,當年售樓時有不少投資者入市,故目前屋苑租盤放盤量亦較多,截稿前暫錄得50宗放租個案。當中環海.東岸1A座低層K室實用194平方呎的開放式戶型叫租1.1萬元,平均呎租56.70元;至於1C座低層F室為較大呎數的一房戶每月叫租1.8萬元

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匯璽第四季接力提供租盤。

位於南昌站上蓋的匯璽2A期則是下半年區內另一最大單一項目的入伙盤,共涉及1,050個單位,惟該盤入伙日期由原先的第三季推遲至第四季(11月底),故初步仍未錄得業主放租個案,但相信下季將接力成為九龍區內的熱門租賃項目。

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龍譽(左)、嘉匯(中)及天寰(右)成年底啟德租盤新供應庫。

啟德新區3大項目勢成年底供應庫

九龍區新盤入伙可謂陸續有來,當中年底將是啟德新區的天下,3個大型新盤已拆棚並逐漸邁向交樓程序,由於合共有2,652個單位將差不多同期入伙,故即使離收樓至少尚有34個月時間,但已有心急業主試水放租(詳見表)。以龍譽1B座高層G356平方呎單位為例,業主於20174月以726萬元買入,目前以2.1萬元放租,租金回報率達3.47厘。至於嘉8座高層F室一個793平方呎的3房連套房及工人房的大單位每月叫租3.57萬元

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將軍澳區是繼啟德新區後,於今年下半年潛在入伙單位數量次多的地區,三大新盤合共提供2,388伙,而且三盤位置集中,故租客於區內可選擇的租盤非常充裕。其中單位數量最多的是MONTEREY,共提供926伙,其次是海翩滙提供857伙,而藍塘傲則提供605伙。截至本刊截稿前,據悉原本關鍵日期為1130日的海翩更有機會提早在第三季內入伙。目前MONTEREY約有27個放租盤,藍塘傲則33個,而海翩更有多達70個放租盤源

MONTEREY 海翩 藍塘傲共2,388

MONTEREY為例,其中6B座高層E一房連露台單位,實用面積366平方呎,目前叫租1.8萬元平均呎租49.18元。至於藍塘傲2高層B室的1,032平方呎大單位,屬四房套房間隔,目前以5.2萬元放租,平均呎租50.39元,買家於201611月以1,753萬元購入,按此計算租金回報率約達3.56厘。

細單位租金回報率較大單位理想

值得一提的是區內不足300平方呎的「絕細」新盤單位,如海翩3座高層H室,開放式設計,但有獨立廚房及露台,實用面積只有271平方呎,而市場叫租達1.58萬元,平均呎租約58.30元,業主於20169月時以350萬元購入,現時放租,潛在租金回報高達5.42厘,屬於目前市場上頗為理想的回報率。

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MONTEREY(左)、海翩匯(中) 及藍塘傲(右) 入伙期接近,大大增加區內租盤選擇。


新界區方面,撇除以上所介紹的將軍澳項目外,下半年熱門的入伙地區還包括灣,其次則是屯門。當中灣兩大項目分別是料會率先入伙的柏傲灣及隨後的海之戀,前者提供983伙,後者亦多達970伙。而屯門方面,3個新盤,包括The Parkville、豐連及珀,合共提供791伙。

柏傲灣租金回報佳 之戀享鐵路優勢

柏傲灣屬港鐵灣西站六區發展項目,由港鐵、新世界及萬科合作發展,項目共建共2幢樓高5357層的物業,再分為1A1B2A2B四座,戶型包括開放式至4房戶,並以兩房戶作為主打。由於已屆入伙期,屋苑已錄得預租個案,當中1B座高層E室面積318平方呎,為開放式間隔,月租1.55萬元,呎租約48.74元,租金回報達3.61厘,頗為不俗。至於2A座略大347平方呎E室單位為1房設計,由於屬低層,租金較優惠,月租1.45萬元,回報率約3.28厘。

柏傲灣(下)將較海之戀(上)為早入伙,但兩者均已有不少放租個案。

海之戀為灣西站五區灣畔發展項目,正處鐵路站上蓋,出入方便;項目原預計於20189月落成,惟由於建築進度略有延遲,料項目最快至近年底甚至明年初才交樓。不過,目前市場已見不少試水放租,其中8座高層B室,實用面積512平方呎,月租開價2萬元,呎租約39.06元,按買家於20177月初以983萬元購入,潛在租金回報約2.44厘。

查詢:利嘉閣景新城分行 陳先生(Eric

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屯門細單位租金相宜成入市之選

至於屯門方面,3個即將入伙的項目均為中小型住宅,提供100伙至最多370伙不等;當中豐連及珀御的試水租金分別是月租1萬元及1.3萬元,屬下半年較廉宜之選的新盤,租初哥及小家庭客不妨多加留意。

查詢:利嘉閣屯門分行 莊先生(Jason

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(左至右)The Parkville、豐連及珀御是下半年屯門入伙三寶。

 

 

 

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