居屋加按及補地價

 

近年,樓價上升再加上按揭息率越來越低,不少業主選擇加按物業套現作其他投資,當中不乏未補地價之居屋業主。而坊間有不少財務機構,聲稱可以為未補地價居屋提供「二按」,以解其燃眉之急。

事實上,居屋之售價較私樓便宜,因有地價折讓之因素,故業主在未補地價前,受制於「房屋條例」,故不能自行將居屋放售、出租或加按借貸,房屋委員會曾於數年前,以未補地價居屋作抵押放出貸款,而成功檢控一間財務公司;再加上,若果業主將物業抵押予銀行而取得按揭貸款後,在未經該銀行批准的情況下,根本不能將有關之抵押物業再借「二按」,否則該銀行可即時終止貸款合約,要求立刻清還所欠款項。

坊間的財務機構美其名為未補地價居屋「加按」,其實只是提供極高息之無抵押貸款,根本沒有提供任何「二按」,收取貸款之年息率近21%-28%,而最長還款期亦不超過6年,相比目前市場上之真正按揭貸款年息率少於2%,而且供款期可長達30年,根本屬兩碼子事,故此在申請時要多加注意所有條款。

若有居屋業主有特殊原因而需要將未補地價之居屋放售、出租,又或加按借貸者,其實可先向相關部門申請,他們會按個別情況考慮,或許會作出酌情處理,予以通融,不過若然真的要徹底解除居屋的「緊箍咒」,居屋業主唯一方法是先為物業補地價。

近年按揭證券公司推出「居屋補地價貸款擔保計劃」,計劃是指居屋業主現時可以向按揭銀行借取第二按揭貸款,作補地價用途,之後分期向銀行還款。按證公司會為總按揭成數超過6成的補價貸款部分提供擔保,最高可至總按揭成數9成。

假設居屋「補價折扣率」為30%,現時樓宇市值為600萬元,即以600萬元乘以30%,即所需補之地價為180萬元,如現時業主尚欠銀行300萬元及補地價為180萬元,即總貸款額為480萬元。換言之,貸款的按揭成數合共八成,在此計劃下,按揭證券公司會為超過六成按揭成數的部分,即兩成按揭成數(120萬元)提供擔保。透過此計劃期望居屋業主能向有關當局清還補價,使居屋等同私人樓宇,便可以出售或出租單位,令市場上增加到「上車盤」。

 

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