化妝樓（一）

業主出售物業時，如物業已附帶有裝修，往往可以把物業出售價值提高，因為：

1.     買家連裝修購入可以免除自行安排裝修之額外『時間』，即時入住亦可為買家賺取不用等待裝修完成之時間；

2.    買家容易看到實物『成果』容易預計是否合適，買家較容易『想像』到如何安排傢俬等，所以較易決定購入後是否合用；

3.    免除自行再找裝修安排所遇到的問題（裝修費用商討計算/ 用料選擇/ 與裝修公司聯繫及跟進/ 收驗裝修及測試等）；

4.    買家不用即時支付自行裝修之費用，裝修費用可連隨樓價一併作按揭向銀行借取及計算分攤償還，令到買家預備購買物業時第一筆款項不會太過緊張；

5.    如裝修得宜，可以提高物業價值（例如裝修後之物業設計佈局上已考慮各種需要，善用物業所有空間及妥善安排儲物等，令買家容易信服該物業之實用性因而較快及較容易作出決定）；

6.     適當的執漏及修正後的物業，可讓買家在購入物業後短期內都不用再支出裝修費用，有利減省其預算金額。

而現實亦有很多業主不需要急於出售物業時，會先對其出售之物業安排裝修及作維修等，希望方便買家之餘亦令到物業的價值提升，能賣得一個好價錢；對買賣雙方來說可以做就一個雙贏的局面。

但以筆者所知，有部份曾多次出售物業的業主，因為具備出售物業及翻新物業的經驗，亦有相熟關係的裝修公司，熟悉裝修安排及至材料及價格，往往希望在『賺到盡』情況下，把物業用最少錢『假包裝』得美輪美奐出售，但其實該包裝完全缺乏實用性，甚至只把物業缺陷『遮蓋』而不去修復（例如物業漏水只在面層油上新油漆作遮蓋問題，沒有作任何真正修復），令問題往後衍生之破壞更大（例如：漏水問題不被即時發現，買家搬入後安排傢俬陳設後才發現漏水的影響，屆時延後時間令到漏水加深嚴重性外，修復工程會因為已經使用物業或傢俬陳設阻擋等因素，導致工程更困難進行，亦令到在居住的買家十分不便）。這個情況的『假』裝修，便是我們需要留意的『化妝樓』了。

至於化妝樓的一般手法及買家如何可以發現物業曾被『化妝』，由於篇幅有限，留在下期探討。