遺產之處理

dark-house-2-1245517b  最近收到一位客人的查詢,是關於遺產物業承做按揭的問題,就藉此機會與大家講解一下相關事宜。

個人去世後,他可能會留下一些遺產,如果在去世時並未有訂立任何遺囑,家屬可以按律上受益人的優先次序,申請成為遺囑執行人,除非遺囑另有安排繼承人,否則業權通常會先轉到遺囑執行人的名下。

不過,無論有否訂立遺囑,任何人在處理死者的遺產前,通常需要先往高等法院的遺產承辦處,取得相關遺產之授予承辦書,證明該人獲授權處理死者遺產之證明文件。由於遺產可能涉及物業或樓宇,需要一定的法律知識和經驗,故此經由律師事務所處理最為恰當。

於香港擁有物業的方式包括「全權擁有(Sole ownership)」及「共同擁有(Joint ownership)」,若遺產中的物業是共同擁有(俗稱「聯名」)方式購入,該業權種類大致可分為「分權共有(Tenancy – in -common)」及「聯權共有Joint tenancy)」形式。如死者以分權共有方式持有,業權是可分割的
物業由各業主各一個比例,故此,當其中一位業主去世,其業權會自動由其遺產受益人所擁有,而並非由其他業主共同擁有,若死者去世前立有遺囑,物業將按照死者的遺囑所分配,否則,死者的遺產將按無遺囑者遺產條例而分配(包括有關物業)。

相反,死者是以聯權共有(俗稱「長命」)形式持有物業的,每一位聯權共有人的權益是互相重疊,故此每一位聯權共有人都可以聲稱自己擁有整項物業。聯權共有產權的特點 是所有共有人均有權優先繼承另一方的權益,當其中一個聯權共有人去世的話,其物業內的權益,會自動由在世的共有人所繼承,直至剩下最後一人為止。當遺產物業完成所有手續及轉名後,就可以以正常按揭程序辦理物業貸款或出售物業。

順帶一提,如果遺產物業尚未繳清按揭貸款,則視乎遺囑有否安排其他遺產作還款之用,例如保險費,否則就由繼承人負責餘下之還款。至於,差餉及地租是根據物業支付的稅項,所以就算業權有變動,只要沒有拖欠款項,差餉物業估價署亦不會自動更新繳納人資料;除非物業拖欠差餉及地租,差餉物業估價署就會向業權追繳款項,如要更新繳納人資料,只需致函通知差餉物業估價署,便可更改物業納稅人資料。另外,如果物業有租金收入,業主去世後就算業權未轉,遺產執行人也須就租金收入報稅及填寫物業稅報稅表,而業權繼承人則須就租金收入交稅。

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