租霸問題（下）

上期討論過租霸常用手法及業主需留意事項，到底如何避免租霸，今期續談。

避免租霸方法：

1. 代理：一般租霸不喜歡透過代理撮合交易，因為有代理介入，有關租約條文及安排會較保障業主而令租霸未必能在租約上獲『著數』，而且交易加入代理亦要支付佣金予代理增加租霸支出。而找可靠/ 相熟地產代理放盤，代理或多或少會較清楚有些租客背景，租客過去是否準時交租、是因為換樓而暫時租用物業等，會有較多資料可參考，較有保障。

2. 租客的身份、工作及入息證明：

a 與租客見面－了解租客工作及家庭背景、經濟狀況等。不要將物業出租給沒有經濟能力的人仕；要求租客在立約前提供名片、工作證明文件，有懷疑時可先獲租客同意下致電其公司確認租客身份。

b 不應出租物業給空殼公司，因為容易被走數，可考慮由公司董事個人簽名或另立“租金擔保協議書”。有些公司會租入物業作員工宿舍或貨倉，業主亦要問清楚。

c 當租客違反租約條款，便應予以警告，立即循法律途徑追討甚至收回物業。

3. 書面立約：必須訂立書面租約，不應接受口頭租約。

4. 按金：巿場上一般為兩個月按金；起租後，勿容許租客將按金當租金以削弱業主收回物業時可作減扣的權力。

5. 免租期：可考慮將免租期放租期內，例如第13個月，業主有更多法律保障，亦可以減低損失。

6. 雜費：寧願調高租金，將包括差餉、地租、管理費等，由業主自行支付（因租客沒有繳交責任最後也落回業主身上）；而消耗性支出如水、電、煤則由租客自行申請帳戶及繳交（因租客不交租業主也不可以停水電煤等提供，租客自已帳戶不交費用自然會被停止使用）。

7. 維修責任：租約內應聲明、單位內一齊傢俬、電器、日用品、渠務⋯等維修、損毀更換費用之責任，避免租客找藉口拖欠租金或扣租。

8. 律師代表：找律師樓訂立較全面的正式租約，對業主有較佳保障。

9. 尾數交收：起租時，上期、按金可以現金或本票交收：如收取支票，必須等支票過數（過戶）後才交收物業鎖匙，因此要避免假日交樓，因收到支票後未能及時確認前，可能便要交匙。

10. 收租方式：租客應按月準時交租。業主勿收取現金交租，應以銀行過數或轉賬為主，以確定收租認明。收租後，業主應盡快開發租金收據予租客。如租客欠租時，可作為欠租的證明。

11. 預繳租金：有業主要求租客一次過交付一年期票或先繳付一年租金，此舉如租客可以配合亦屬可行辦法。雖然租客如有心欠租，期票到期時亦未必能兌現，但以“空頭支票”控告租客，租客較難引用“租務法例”作擋箭牌。

12. 打厘印及CR109：簽立租約後，必須將租約打厘印。如屬住宅物業，業主亦必須於訂立約後一個月內填寫CR109表格－「擬重訂或新訂立租約通知書」，交差餉物業估價署署長蓋章（免費）。否則遇有租務糾紛時，法庭不予受理，將租約重打厘印有可能要加罰10倍厘印費，補交CR109要支付$310元手續費。

13. 驗收物業記錄：為免日後租客破壞物業，交樓時宜影相作記錄，找代理作証人或許可下有關相片要求租客簽名，以確保在交還物業時有損失可以有証據作出追討。

14. 收足租金：起租後，每月租金必須收足，不應接受租客以任何理由只交付部份租金。

15. 租管服務：業主可考慮委托一些提供“租管服務”的公司/銀行，他們有代收租或代追租服務，可免卻業主的麻煩和對業主較有保障。

16. 租務保險：巿場上有保險公司提供租務保險，包括遇到欠租或租霸時的賠償，有一定程度上之保障。

17. 租客欠租，立即行動：租客於租約內指定交租限期欠租超過15天，便應立即採取法律行動，收回物業。如果租客在物業內有貴重傢俬、電器，可考慮向法庭申請封租，申請程序較快。