租霸問題(下)

 

上期討論過租霸常用手法及業主需留意事項,到底如何避免租霸,今期續談。

避免租霸方法

1. 代理:一般租霸不喜歡透過代理撮合交易,因為有代理介入,有關租約條文及安排會較保障業主而令租霸未必能在租約上獲『著數』,而且交易加入代理亦要支付佣金予代理增加租霸支出。而找可靠/ 相熟地產代理放盤,代理或多或少會較清楚有些租客背景租客過去是否準時交租、是因為換樓而暫時租用物業等,會有較多資料可參考,較有保障。

2. 租客的身份、工作及入息證明:

a 與租客見面了解租客工作及家庭背景、經濟狀況等。不要將物業出租給沒有經濟能力的人要求租客在立約前提供名片、工作證明文件,有懷疑時可先獲租客同意下致電其公司確認租客身份

b 不應出租物業給空殼公司,因為容易被走數,可考慮由公司董事個人簽名或另立“租金擔保協議書”。有些公司會租入物業作員工宿舍或貨倉,業主亦要問清楚。

c 當租客違反租約條款,便應予以警告,立即法律途徑追討甚至收回物業。

3. 書面立約:必須訂立書面租約,不應接受口頭租約。

4. 按金:巿場上一般為兩個月按金;起租後,勿容許租客將按金當租金以削弱業主收回物業時可作減扣的權力。

5. 免租期:可考慮將免租期放租期內,例如第13個月,業主有更多法律保障,亦可以減低損失。

6. 雜費:寧願調高租金,將包括差餉、地租、管理費等,由業主自行支付(因租客沒有繳交責任最後也落回業主身上);而消耗性支出如水、電、煤則由租客自行申請帳戶及繳交(因租客不交租業主也不可以停水電煤等提供,租客自已帳戶不交費用自然會被停止使用)。

7. 維修責任:租約內應聲明、單位內一齊傢俬、電器、日用品、渠務等維修、損毀更換費用之責任,避免租客找藉口拖欠租金或扣租。

8. 律師代表:找律師樓訂立較全面的正式租約,對業主有較佳保障。

9. 尾數交收起租時,上期、按金可以現金或本票交收:如收取支票,必須等支票過數(過戶)後才交收物業鎖匙,因此要避免假日交樓,因收到支票後未能及時確認前,可能便要交匙。

10. 收租方式:租客應按月準時交租。業主收取現金交租,應以銀行過數或轉賬為主,以確定收租認明。收租後,業主應盡快開發租金收據予租客如租客欠租時,可作為欠租的證明。

11. 預繳租金:有業主要求租客一次過交付一年期票或先繳付一年租金,此舉如租客可以配合亦屬可行辦法。雖然租客如有心欠租,期票到期時亦未必能兌現,但以“空頭支票”控告租客,租客較難引用“租務法例”作擋箭牌。

12. 打厘印CR109簽立租約後,必須將租約打厘印。如屬住宅物業,業主亦必須於訂立約後一個月內填寫CR109表格-「擬重訂或新訂立租約通知書」,交差物業估價署署長蓋章(免費)。否則遇有租糾紛時,法庭不予受理,將租約重打厘印有可能要加罰10倍厘印費,補交CR109要支付$310元手續費。

13. 驗收物業記錄:為免日後租客破壞物業,交樓時宜影相作記錄,找代理作人或許可下有關相片要求租客簽名,以確保在交還物業時有損失可以有據作出追討。

14. 收足租金:起租後,每月租金必須收足,不應接受租客以任何理由只交付部份租金。

15. 租管服務業主可考慮委托一些提供“租管服務”的公司/銀行,他們有代收租或代追租服務,可免卻業主的麻煩和對業主較有保障。

16. 保險:巿場上有保險公司提供租保險,包括遇到欠租或租霸時的賠償,有一定程度上之保障。

17. 租客欠租,立即行動:租客於租約內指定交租限期欠租超過15天,便應立即採取法律行動,收回物業。如果租客在物業內有貴重傢俬、電器,可考慮向法庭申請封租,申請程序較快。

 

資料來源:利嘉閣地產中央事務部

 

HOMEfeel ISSUE 30 : Mar 2017

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