租霸問題(上)

issue29_word-49經濟下調,租客收入減少或失業,被逼變為租霸,亦有些人是立心不良利用香港租務法例對租客的保障和業主如要循司法程序追租和追回物業時,排期需時的漏洞,而做到不交租下佔用物業。

常見租霸手法:
1. 以支票支付上期/按金,收物業鎖匙後,支票便不能兌現;
2. 交了第一個月租金之後,以各種藉口延遲交租,甚至不再交租。
3. 惡的租客會拖欠租金,他們會以收不到法庭追租或收樓通知書為理由作拖延,另一方面會要求業主賠償巨額搬遷費、退還按金、甚至要求業主提供逼遷補償金⋯等。
4. 有些職業租客,更懂得在業主透過法庭追租的時候,申請法律援助,要求法庭押後聆訊程序,租客又可以拖多幾個月才搬。

租出物業因遇到租霸而被破壞時有所聞,租霸會拿走所有物業內值錢的財物甚或拆走值錢的電器,亦會刻意作出破壞或堵塞水渠及汚水渠,業主需要投入大量金錢對單位作出維修,比起只留下垃圾所造成的破壞更大。之前在2008年有一單新聞報導,指北角渣華道有一名姓陳的業主,把一個700呎單位在2003年租予一名姓黃的租霸,租霸幾個月後除了不交租,更威脅要求業主賠數萬元搬走,後來業主沒有就範,租霸在鄰居單位淋紅油及在租住單位放火,更向鄰居說業主找人對其作出騷擾,業主用兩間律師行追討,最後要土地審裁處及區域法院追租及收回單位,在2007年尾到高院才獲勝訴,2008年3月才可收樓但發現全屋被嚴重破壞,最後更被拖欠52個月租。

作為業主需要留意:
1. 欠租屬民事個案,警方不予受理:由於欠租不屬於刑事案件,只屬民事爭議,就算業主報警,警方都不予受理,業主要從民事程序追租、終止租約和收回物業。由於法庭及執達吏要排期處理,往往需時3個月或以上。就算業主在法庭勝訟,租客遷出單位後,業主需自行找租客覆行法庭命令,找不到租客亦未必可收回欠款。
2. 業主強行逼遷,可能構成滋擾罪行:根據《普通法》,租客租用物業後,便享有“獨自佔有權”和“寧靜享用權”,出租物業後,業主就算要入屋,亦要得到租客的同意。
假如業主因為租客欠租,而強行入屋丟去租客的財物、換門鎖等,租客可以報警,業主可被控“刑事破壞”;又或者租客聲稱損失了一些貴重物品,業主或會被控爆竊或被民事索償。
假如業主截斷單位的水、電、煤供應,甚或經常派人上門滋擾租客⋯等行為,都可構成侵擾罪行,根據《業主與租客(綜合)條例》(香港法例第7章)第70B條–“侵擾”,第(1)條:「任何人非法使租客或分租客失去對處所的佔用,即屬犯罪,循公訴程序定罪後,可處罰款$500000,第二次或其後再被定罪,可加處監禁12個月。」

所以業主要追租,最好方法是跟租客和解、經法律程序收樓、或找合法的收數公司追收,如自己強行收樓逼遷,分分鐘犯法、被刑事檢控,有可能被罰錢,甚至要坐監。
由於篇幅所限,『如何避免遇到租霸』下期再續。

HOMEfeel ISSUE 29 : Dec 2016

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