啟德新區新盤鳴笛
周邊二手隨風起航
一度閒置逾十載的啟德舊機場地皮終於迎來首個私人住宅項目。隨著啟德新發展區首個私人住宅項目──「啟德一號」率先鳴笛，正式拉開啟德再啟航的序幕後，未來續有至少4個不同發展商的新盤將會陸續登場。新啟德為本港市中心黃金地段唯一一片全新發展的龐大項目，可謂後無來者，日後升值潛力無可限量；連帶周邊二手新晉屋苑亦將受惠，勢將隨風起航。今期利嘉閣《HOMEfeel》樓市專題除介紹啟德新區發展外，亦將檢視周邊二手焦點樓盤，助大家捕捉入市先機。
啟德新區千億基建已正密鑼緊鼓地上馬，未來將發展成為市區中心帶的全新社區，集商、住、旅遊休閒、文娛體育於一身。圍繞著啟德新區一帶的包括有不少舊社區及傳統工業區，隨著工業式微及舊區重建，過去十多年來偶有新住宅項目在啟德周邊聳立，而工業區則漸漸轉化成商業區，整個九龍東均已在變天。
新區成焦點 住宅受追捧
近年來，政府積極起動九龍東發展，銳意將其打造成第二個核心商業區（CBD2），成績已見成效，當中更以啟德新發展區為核心，實為重中之重，未來前景更加無可限量。根據啟德分區計劃大綱圖及土木工程拓展署資料，啟德分區主要設施除了已建成並啟用的郵輪碼頭外，還將包括酒店帶、旅遊中心、多用途體育館、都會公園、跑道公園、步行街、海濱長廊及車站廣場等（詳見圖一）。
資料/圖片來源：土木工程拓展署、城市規劃委員會及報章
九龍東的發展是商住互動的概念，近年隨著不少跨國企業的進駐，亦帶動同區住宅物業的需求，不過，區內新供應一直十分匱乏，規模較大的私人屋苑更加是少之又少。作為一個發展成熟的區域，如九龍城、觀塘及黃大仙一帶，多年來積聚了強大的購買力及換樓需求，未來啟德新區的住宅供應及區內一些新晉屋苑勢將成為炙手可熱的焦點所在。
啟德已售六地涉逾4,000伙
目前啟德新區已售出的私人住宅地皮約有6幅(詳見表一)，合共提供四千餘個單位，相對於區內龐大的需求，數目並不算多。至於未來發展方面，當局將有序推出地皮，其中納入在新一年(2016/17)賣地計劃的住宅地有七幅，預計可建樓面合共約456.8萬平方呎。
其實，隨著「起動九龍東」的規劃展開，過去數年來，東九龍的舊廠廈逐漸拆卸或轉型，新商廈更如雨後春筍，已吸引不少外區的上班族湧向東九就業，而此批空降的「生力軍」勢將帶動區內的住屋需求。
「 啟德一號」率先鳴笛後，區內其他新盤勢加快腳步，就連基建配套亦正密鑼緊鼓地上馬。
資料來源：地政總署、城規會、報章及市場消息
東九過去十年大型項目供應少
根據利嘉閣地產研究部統計資料顯示，東九龍現存約有3,000幢私人住宅物業，涉及單位總數約11萬伙，當中在70年代及60年代或之前落成的單位比例佔逾一半（詳見圖二），而千禧10年代的單位佔比不足5%，反映區內以30、40年或以上樓齡的舊樓為主，換樓潛力不言而喻。
翻看過去十年，東九龍地區推售的主要新盤數量不多，並未能滿足區內的龐大換樓需求。過去十年間，整個東九龍只有約29個項目、合共不足6,500伙推出市場，當中較大的兩個項目為譽‧港灣（1,159伙）及現祟山（968伙），其餘僅為數十伙至數百伙的小型項目，而戶型選擇亦有一定限制。
資料來源：利嘉閣地產資料研究部
千禧年後新盤成搶手之選
有見啟德新區將加快上馬，本刊從新區邊緣特選數個舊機場搬遷後，於千禧年後始推出且規模較大及較受市場關注的樓盤作介紹，該類盤源二手供應不多，每每成為搶手之選，相信隨著啟德新區逐漸成形，未來一帶優質項目將被帶動繼續齊齊再起飛。
圍繞著啟德新區的數個大型二手私宅項目，包括譽‧港灣、翔龍灣、傲雲峰、豪門及御‧豪門等，勢隨新區的起動，再次受到市場所關注。
譽‧港灣
譽‧港灣（The Latitude）位於新蒲崗太子道東，該址原為新蒲崗政府合署，2004年10月由新鴻基地產投得重建，項目於2011年初陸續入伙，基座設有約廿萬平方呎商場Mikiki。項目由5座物業組成，合共提供1,159伙單位，標準單位提供1至4房間隔，面積約571至2,032平方呎。譽‧港灣以用家市場為主，業主向來惜售，故近年來的交投均不多，截至今年四月份為止，最近的兩宗登記分別是1A座中層A室，實用面積1,596方呎，以2,380萬元易手，平均呎價約14,912元；另一宗為6座高層B室，實用面積834方呎，以1,280萬元成交，平均呎價約15,348元。
翔龍灣
翔龍灣（Grand Waterfront）為區內臨海而建的大型商住發展項目，由恒基及煤氣合作發展，前身是煤氣南廠。物業鄰近有九龍城碼頭巴士總站、九龍城碼頭及土瓜灣室內運動場。項目共設5幢高層樓宇，提供約1,782個住宅單位，一樓及二樓為商場。項目於2006年9月開始發售，並於2007年次季入伙，每戶均設先進智能家居系統。翔龍灣放盤量不多，每月只有數宗買賣成交，四月份則暫錄得3座中層E室一個實用546方呎的成交，易手價為685萬元，平均呎價12,546元，而三月份則錄得約5宗買賣登記。
傲雲峰
傲雲峰（Sky Tower）聳立於土瓜灣宋皇臺道38號，前身為天廚中心，於2004年中入伙，為長實、新世界及上實合作發展的住宅項目，算是區內較早期進駐的大型新晉屋苑之一，物業共由6座高58層的大樓組成，提供2,209個面積由605至1,222平方呎的單位。屋苑住客會所佔地約12萬平方呎，設施齊備，另平台花園面積亦達逾8萬平方呎。傲雲峰交投於區內同類型樓盤中相對活躍，每月皆能維持數宗買賣成交，剛過去的四月份共錄得6宗買賣登記，其中包括第7座高層H室，實用面積482方呎，以620萬元獲承接，實用呎價造12,863元。
豪門/ 御‧豪門
一街之隔的華懋集團同系孖寶豪門及御‧豪門同樣前臨新啟德的千億基建，配合落實興建的沙中綫，升值潛力同樣看高一線。豪門戶型選擇多，由2房至複式戶均有提供；而御‧豪門則主攻逾千呎3房以上大中型單位，切合區內換樓需求。兩者放盤量向來極為珍罕，過一年來成交量均十分稀疏。
接下來兩頁，附有區內二手放盤推介，如欲快人一步率先趁低水進駐龐大基建新區，並與啟德新發展區為鄰，準買家不妨作為入市參考。
放盤推介：譽‧ 港灣1A座 高層 A室
至尊樓皇 無敵靚裝
實用面積 ： 1,595方呎
建築面積 ： 2,031方呎
賣點 ： 新地品牌，豪華裝修，即買即住；千億基建，鄰近未來沙中線啟德站，升值潛力無限。
預約參觀 ： 利嘉閣譽港灣分行
聯絡電話 ： 2320 9339
開價：3,500萬元
放盤推介：譽‧港灣7座 高層 D室
三房入場 獅子山景
實用面積 ： 626方呎
建築面積 ： 823方呎
賣點 ： 屋苑附設泳池、會所及商場；毗連啟德發展新區，享未來全；新社區概念，投資自用兩皆宜。
預約參觀 ： 利嘉閣譽港灣分行
聯絡電話 ： 2320 9339
開價：1,010萬元
放盤推介：翔龍灣3座 高層 H室
間隔四正 配套完備
實用面積 ： 367方呎
建築面積 ： 504方呎
賣點 ： 內櫳企理，鄰近郵輪碼頭，何文田34校網，會所附設閱讀室、泳池、兒童天地，屋苑基座為商場，生活方便。
預約參觀 ： 利嘉閣翔龍灣分行
聯絡電話 ： 2262 2601
開價：560萬元
（ 截稿後售出）
放盤推介：傲雲峰2座 高層 C室
間隔實用 配套充足
實用面積 ： 691方呎
建築面積 ： 924方呎
賣點 ： 間隔四正實用，享郵輪碼頭廣闊海景，罕有放盤，換樓首選；屋苑附設豪華會所設施齊全，動靜皆宜。
預約參觀 ： 利嘉閣翔龍灣分行
聯絡電話 ： 2262 2601
開價：1,070萬元
放盤推介：御‧豪門 高層 E室
間隔四正 旺中帶靜
實用面積 ： 856方呎
建築面積 ： 1,126方呎
賣點 ： 屋苑附設泳池、會所，鄰近未來鐵路沿線，出入方便。
預約參觀 ： 利嘉閣御豪門分行
聯絡電話 ： 2382 0608
開價：1,300萬元
放盤推介：豪門 高層 E室
廳大房大 罕有放盤
實用面積 ： 541方呎
建築面積 ： 714方呎
賣點 ： 屋苑附設泳池、停車場、會所，鄰近未來鐵路沿線，出入方便，各國美食雲集。
預約參觀 ： 利嘉閣御豪門分行
聯絡電話 ： 2382 0608
開價：750萬元
HOMEfeel ISSUE 27 : JUNE 2016
揭頁版：http://ftp1.ricacorp.com/ricaweb/magazine/issue/201606/files/18.html
