居屋折扣率的疑惑

市民置業的目的,除了希望有個安樂窩外,都想物業能保值增富,讓自己或下一代受惠。所以有意購買居屋的買家,除了從售價著眼外,亦要留意單位的折扣率。

「 綠怡雅苑」調高折扣率的迷思

在今年2月,香港房屋協會(房協)推出位於沙田的資助出售房屋項目「綠怡雅苑」,為配合房屋委員會(房委會)同期推售的居屋,單位最初的售價定以市價七折發售,其後因物業市場下滑,房協為免附設有傢俬、電器的「綠怡雅苑」賣得平過清水樓的居屋,最後決定維持售價,卻調高了單位的折扣率,以市價近八折發售。從消費者的角度來說,既然貨品售價不變,不是以7折發售較以8折發售更著數嗎? 為何「綠怡雅苑」的折扣率越高,反而更加抵買?

房協的「綠怡雅苑」屬住宅發售計劃單位,和房委會的居屋一樣,皆屬政府資助房屋。政府主要透過提供折扣優惠來對買家提供置業資助,正因如此,居屋都帶有轉讓年期和補地價的限制。「綠怡雅苑」便帶有5年期的轉讓限制,而業主日後將單位在公開市場轉售時,都要補地價給政府。

補價的計算方法 =
補價時市值 x [( 購入時的十足市值 – 原來樓價 ) / 購入時的十足市值]

簡化後的補價公式為:
補價金額 = 補價時市值 x( 1 – 當初買入單位的折扣率)

假如某一居屋單位所評估的市值為500萬元,如果當初買入單位的折扣率為七折,補價金額 = 500萬x(1-70%)=150萬: 但如當初以八折買入單位,補價金額=500萬x(1-80%)=100萬。折扣率越高,所需補價金額越少,兩者成反比。所以居屋的折扣率調升,雖然不會令居屋的買家即時受惠,但卻影響居屋單位日後在公開市場發售時的補價金額,或在居屋第二市場(毋須補價)發售時的定價,折扣率高則定價可較進取,屬於延後性的潛藏價值。

折扣率迴異的因由

現時全港有多個居屋屋苑,折扣率都不盡相同,即使屬同一屋苑內的不同單位,假如在不同時段發售,折扣率的差距也可以很大,當中尤以1998年至2002年9月期間發售的居屋單位,折扣率的差異最明顯,例如:19期C發售的居屋,天水圍天盛苑,單位的折扣率由19% ~ 53%不等# ;馬鞍山錦泰苑,折扣率由22% ~ 53%不等。居屋單位有不同的折扣率,是因為居屋在決定售價時,要考慮申請人的購買力和承擔力,當房委會在樓市高峰期時出售居屋,便需給予居屋買家較低的折扣率;相對上,當樓市整體,樓價下跌,房委會為避免新推出的居屋售價比之前大幅回落而衍生種種問題,故寧願調升折扣率以維持售價。舉例說: 居屋售價300 萬, 市價500 萬,折扣率 = 300萬 / 500萬 x 100% = 6折;售價維持在300萬,但市價下調至400萬,折扣率 = 300萬 / 400萬 x 100%= 75折;而同一屋苑內的單位有不同折扣率是因為政府在不同年期售賣居屋貨尾的單位或重售回購的單位所致。

市民如對居屋交易有疑問,應向房署/ 房協查詢,或尋求專業地產代理/ 律師的意見。

# 參考資料來源:居屋第二市場成交紀錄,香港房屋委員會。

 

資料來源:利嘉閣地產中央事務部

 

HOMEfeel ISSUE 27 : JUNE 2016

揭頁版:http://ftp1.ricacorp.com/ricaweb/magazine/issue/201606/files/51.html

您可能也會喜歡…