商廈未來三年 新供應將大增

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近期中資機構或財團顯著地成為本港商廈市場大手買賣一股重要的力量,當中的矚目例子包括中國人壽保險以58.5億元向會德豐購入紅磡紅鸞道One HarbourGate西座;恒大地產以125億元向華人置業購入灣仔美國萬通大廈全幢;光大集團以100億元向爪哇控股購入灣仔大新金融中心全幢;執筆時亦有市場傳聞稱會德豐旗下之紅磡紅鸞道One HarbourGate東座全幢獲中資財團洽購,涉資接近50億。

最近優質罕有的全幢甲級商廈無疑受到中資財團的追捧,但商廈買賣市場成交出現了多極走向,市場並非一面倒向好。其中有部份業主不惜蝕讓沽貨,例子有尖沙咀嘉芙中心全層樓面,以大約2500萬放售,平均呎價約9000元,如果成功售出,業主連一切雜費支出,大約需蝕400多萬元。另外,尖沙咀新文華中心一個面積997呎的單位,近日以807.5萬成交,呎價約8100元,業主連一切雜費支出,大約需蝕170多萬。地標性甲級寫字樓亦有低價買賣成交,上環信德中心西翼一個面積約6830呎的銀主貨,以約1.15億售出,平均呎價約16800元,比市價低約15%。

根據政府差餉物業估價署早前公布的統計數字指出,預計明年整體寫字樓供應將大幅上升,當中甲廈落成量將達231萬呎,數字為2008年金融海嘯後新高,此數字亦較今年預計的188萬呎供應量高出23%。事實上,近年甲廈一直供不應求,過去五年的落成量,分別介乎92萬至134萬呎不等,平均每年僅有115.4萬呎。換句話說,明年的甲廈預測落成量,較過去五年大幅飆升超過一倍。

根據政府方面的數字,明年的甲廈落成量之中,有大約63%的供應來自觀塘區,涉及大約145萬呎,市場預期該區明年將有多座甲廈落成,其中包括豐樹產業發展之恒業街與偉業街交界項目、新地及王氏國際發展之One Harbour Square二期、以及太古地產於九龍灣臨利街全幢商廈項目、以上每個項目提供的落成量均達數十萬呎。而核心區亦有多座甲廈預計於明年落成,包括尖沙咀新世界中心重建項目、以及華懋重建灣仔熙信大廈項目等等。

差餉物業估價署的報告同時指出,去年整體甲廈的空置率約7.8%,較前年的6.4%增加。隨著2016年和2017年的落成量大增,整體甲廈空置率或會大幅攀升。另外,最近一間國際性測量師行亦引述分析報告,預期可於今年落成的新商廈樓面達355萬呎,2017及2018年則每年再新增362萬呎及389萬呎,由於商廈供應量未來三年逐步增加,三年提供合共逾千萬呎樓面,預期租金將有機會下調兩成至三成。

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