資助房屋起革命  恆常首置新局面綠表  白表  富戶留意置業先機 – 利嘉閣

資助房屋起革命  恆常首置新局面
綠表  白表  富戶留意置業先機

不論是富是貧,住屋一直都是港人最關切的問題。近十多年來樓價不斷上漲,更是迭創新高,莫道是基層置業困難,即使是月入相對豐厚的中產人士入市亦感吃力,買樓置業已越來越趨向小人的負擔能力範圍。有見及此,以行政長官林鄭月娥為首的新一屆特區政府,任內首份《施政報告》便重點著墨於樓市,期望重建各階層的置業階梯,令基層以至中產等更多市民均享有置業機會。當中重點是落實置業主導的房屋政策,完善三級資助房屋階梯,包括將「綠置居」及「白居二」計劃恆常化,並推出「港人首置上車盤」。在恆常化及首置盤的新局面下,一場資助房屋市場的革命之路已悄然起步,綠表、公屋富戶及白表人士須密切留意市場變化及置業先機。

政府已選取一幅位於觀塘安達臣道住宅用地,作為推行「港人首置上車盤」的先導計劃。

面對目前香港普遍置業困難的問題,《施政報告》其中一大重點是以置業為主導,讓市民安居樂業,當局將力求建立置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望。

現時,本港房屋階梯的第一層就是公共出租房屋(公屋),目前約有75.6萬戶家庭居住在公屋,此乃為基層及低收入家庭確立已久的安全網。根據房屋署最新公布的數字,截至今年9月底有逾28.01萬人申請公屋,一般申請者的平均輪候時間長達4.6年。政府在《施政報告》中提及會致力縮短公屋的輪候時間,當中的方案是透過目前已有、為公屋人士特設的「綠表置居計劃」(簡稱綠置居),以加大力度幫助這批比較有能力的公屋住戶(當中包括一些公屋富戶)循置業階梯上移,以便騰出其公屋單位予更有需要的市民。

房委會的「綠置居」先導計劃已於2016年推行,當時選取新蒲崗的公屋項目景泰苑提供857個單位,讓公屋住戶的綠表人士用可負擔的售價購買,助他們由租客變為業主。而這批購置了景泰苑的公屋租客,則陸續騰出在港九新界各區的公屋單位,以便重新分配予輪候人士。

 

綠置居恆常化 火炭明年先推4,800

《施政報告》中的最新計劃是大量增加「綠置居」單位,並將「綠置居」恆常化,理據是無論從房屋政策、房委會資源運用和分配,以至市民置業期望來看,「綠置居」都是有利無害的。根據政府構思,計劃除了有助公屋住戶置業外,「綠置居」亦可售予已通過詳細資格審查的公屋申請者,更早地滿足他們的置業訴求。因此,日後新建的公營房屋,將有更多的「綠置居」取代目前的出租公屋。

房屋署經初步技術評估,認為可在2018年年底把位於沙田火炭的逾四千新公屋單位,轉為「綠置居」單位出售。上述火炭桂地街項目前身為平房區,項目佔地約4.3公頃,地積比率為6倍,可建樓面達約284萬平方呎,將重建成539層高「綠置居」,並擬在明年推售。有關項目分兩期發展,預期合共提供約4,800伙,第一期預計於20192020年落成。

房委會將完成有關「綠置居」恆常化的檢討,日後將公布更多以「綠置居」形式出售的項目;特首林鄭月娥補充,具體安排尚待落實及需視乎市場反應而靈活調配出租公屋及「綠置居」的比例,並不會一刀切為公屋建屋量封頂。

白居二恆常化 4,400伙居屋明年預售

公屋之上的第二層置業階梯為居屋。一直以來,新建居屋為中等收入的白表人士提供資助置業的機會,政府在《施政報告》中稱會繼續增建居屋。過往,未補價的居屋二手市場單位只限於讓綠表人士選購。其後,房委會分別在2013年及2016年推出兩輪「白居二」先導計劃(詳見表一),讓合資格的白表人士也可購置未補價之單位。有關做法既可為租住私樓人士增加置業機會,也有利於居屋市場的流轉。林鄭指出,連同未補價的租者置其屋」計劃,可於這個二手市場出售予白表人士的單位合共有3 8 萬個;《施政報告》並建議房委會將「白居二」計劃恆常化,房委會11月底開會後亦通過有關建議。最新消息指,「白居二」擬每年提供2,500個名額,並計劃明年首季與新一批居屋同時接受申請。

居屋新供應方面,房委會於明年首季將會預售約4,400居屋樓花。當中不乏近年罕見的市區「居屋樓王」,包括啟德發展區內位於將落成的港鐵啟德站側700個單位,以及長沙灣副食品批發市場第一、二期合共2,500個單位等。另外,東27區亦會預售1,200個單位。據悉,明年推售的資助房屋單位數量,是2014年底復售居屋以來最多。

此外,較遠期的居屋供應還包括,前身為巴士廠的火炭禾上墩街用地,以及原作為臨時停車場的火炭坳背灣街,均由工業地改劃成住宅用途,都會用作興建居屋,合共提供約1,600個單位。至於北區則有粉嶺皇后山第三期,將提供約3,200伙。預期上述相關屋苑可20182020年之間相繼落成(詳見表二)。

明年計劃推售的資助房屋單位數量,將是2014年底復售居屋以來最多。

首置上車盤獻新猶 完善中產置業階梯

來到置業階梯的第三層,亦即定位於居屋之上,私樓之下的嶄新構思──港人首置上車盤」。此構思在林鄭上任前的競選政綱中已提出,理念是讓較高收入的中產家庭在私樓價持續上升下也能重燃置業希望。不過,由於公營房屋的土地供應短缺,故「港人首置上車盤」只會在不影響現時公營房屋供應的前提下來提供單位,預期土地來源將會是私人發展商擁有或從政府購買得來的土地。

《施政報告》初步的構思是透過地契條款,要求發展商作混合發展,即除興建私樓單位外,須設計、興建及出售指定數目的「港人首置上車盤」單位,出售對象的資格由政府規定,包括是居港滿七年的香港居民,從來沒有在香港置業,而收入介乎居屋收入限額和居屋限額加約三成之間。以今天居屋限額計算,這個收入上限即是單身人士的每月收入不超過34,000元,而二人或以上家庭則不超過68,000元。「首置」單位的售價和面積會參考合資格人士的負擔能力,而轉讓的年期限制亦須較居屋更嚴格,轉讓時如何處理購入單位時的折扣或定價等問題,則尚待進一步研究,相關計劃詳情將於明年中公布。

港人首置上車盤」目前已有選址方案,擬於明年年底,在政府賣地表中選取一幅位於觀塘安達臣道預期可提供約1,000個單位的住宅用地,作為推行的先導計劃。

今年《施政報告》的房策以置業為主導,冀為不同階層建立置業階梯,重燃入市希望。

市場重新洗牌 公居屋已偷步炒

過往,一般資助房屋市場的操作相對簡單,公屋主要是租賃,而居屋在購入後亦較少轉手,不過自從樓價不斷上漲,加上「白居二」實施以來,及收緊公屋富戶政策公布後,不論是公屋及居屋的買賣均轉趨活躍,流轉量被激活後,成交量價更持續上升。以居屋市場為例,過去年多兩年以來,買賣登記量按月均維持在介乎逾300至逾500宗之間的相對高位上落。以今年十月份計算,每宗二手居屋平均成交價約462.5萬元(詳見圖一),按月升2.5%,續創歷史新高;而今年首10個月累積升幅更高達15%,升勢凌厲,並跑贏私樓樓價的升幅。

自《施政報告》出台後,多區的公屋及居屋單位成交呎價均屢創新高,「公屋王」及「居屋王」頻頻誕生,加上未來各自的恆常化安排,市場勢將出現新一輪洗牌,買賣交投量料進一步增多,綠表、白表及公屋富戶宜提早做足準備,以捕捉迎面而來的新一浪入市先機。接續兩頁提供各區二手居屋放盤個案,有意入市者可向所屬地區的利嘉閣門市查詢更多有關資助房屋的放盤單位資料。


放盤推介

港鐵上 配套完善

鰂魚涌 康山花園 3 高層 C

實用面積: 592方呎

建築面積: 717方呎

開價: 890萬元(自由市場價)

賣點: 連接大型商場,生活配套齊備;巴士電車鐵路交通網絡完善,出入方便。

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東南座向 寧靜舒適

牛池灣 瓊麗苑A 中層 9

實用面積: 554方呎

建築面積: 711方呎

開價: 400萬元(綠表價)/ 600萬元(自由市場價)

賣點: 翠綠山巒邊緣,環境舒適寧靜,九龍區600萬元購3房戶別處難求,日後往返啟德新發展區亦快捷方便。

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間隔方正 兩房園景

鑽石山 龍蟠苑 E 低層 15

實用面積: 426方呎

建築面積: 579方呎

開價: 565萬元(自由市場價)

截稿後已售出)

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實用兩房 罕有放盤

鑽石山 宏景花園 4 低層 K

實用面積: 424方呎

建築面積: 497方呎

開價: 550萬元(自由市場價)

賣點: 內樓齡較新、間隔實用,設多層停車場及屋苑商場;可步行到鄰近港鐵站旺中帶靜

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聯絡電話: 2751 6768


青翠山景 企理裝修

將軍澳 英明苑 D 中層 8

實用面積: 401方呎

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開價: 480萬元(自由市場價)

賣點: 屋苑靠山而建,居住環境清靜,鄰近大型商場及港鐵寶琳站,生活便利程度不遜附近私樓

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旺中帶靜 間隔實用

大圍 美松 A 低層 9

實用面積: 645方呎

建築面積: 830方呎

開價: 560萬元(綠表價)

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聯絡電話: 2601 6022


視野廣闊 採光充足

天水圍 天盛苑 A 高層 4

實用面積: 535方呎

建築面積: 717方呎

開價: 420萬元(綠表價)

賣點: 環境寧靜舒適,景觀視野廣闊,鄰近西鐵及設有街市及商場,起居至便

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比鄰西鐵 交通便利

天水圍 天盛苑 G 低層 3

實用面積: 516方呎

建築面積: 681方呎

開價: 380萬元(綠表價)

賣點: 客飯廳分明,間隔四正實用,屋苑比鄰西鐵天水圍站,交通出入方便。

預約參觀: 嘉閣柏慧豪園分行(A組)

聯絡電話: 2617 2600

 

 

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