拆息波動
選擇定息好時機

近兩月拆息異常波動,主要由於美國縮表及招股效應所引致的,觀乎縮表前,91日的一個月銀行同業拆息為0.42%,當時銀行體系總結餘為2,435億。直至聯儲局宣布縮表後約兩星期,103日的一個月銀行同業拆息為0.59%,當時銀行體系總結餘為2,115億,比91日下跌約13%。踏入10月多家企業招股,再加上銀行資金月尾偏緊,令拆息持續上漲,而111日的一個月銀行同業拆息高達0.82%。對上一次拆息超過這個高位已經是200811月,而1031日銀行體系總結餘再進一步下跌至1,797億,與9月初相比累計下跌約26%

現時選用拆息按揭的人士接近95%,拆息急速上升,對他們確實有一定影響,就以貸款額400萬,供款期30年,息率為H+1.3%為例,以103日的一個月拆息0.59%,即實際息率為1.89%每月供款為$14,566,而111日一個月拆息0.82%,即實際息率為2.12%每月供款為$15,026,拆息上升使每月供款多$460,實在不容忽視。

其實今年起拆息都有一點短期波幅,有個別銀行推出「定息按揭」計劃供市民選用,讓市民在利率走勢不明朗的情況下,也能作出有效預算。「定息按揭」即是在銀行特訂之年期內,按揭息率不變的一種貸款,不受市場上息率之轉變所影響;不過就現時所見,「定息按揭」在香港未能盛行及不太受用家歡迎,主要由於銀行一向不積極推廣,現時亦只有個別銀行推出,加上他們所推出的「定息按揭」亦只限於首年,屬於短期性質,相對於按揭是屬於長期貸款,實際成效並不顯着。

而近期市場上最優惠的「定息按揭」計劃為首年定息1.75%,以上述例子計算,即月供約為$14,290,比現時拆息按揭(實際息率為2.12%),每月供款節省$736,如拆息持續處於高水平,選用此計劃首年就可節省約$8,832,而定息期後的息率為H+1.35%,比現時一般拆息按揭略高0.05%(屆時每月供款會多出百多元),不過計劃的罰息期設為兩年,罰息期過後便能轉按至更低息產品。另外,此計劃更設有高達貸款額1.7%的現金回贈,筆者認為若買家追求穩定,希望維持固定的供款負擔及低風險,此計劃不失為一個好選擇。

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