觀塘市中心重建全速啟動強化商住購物體驗  區內二手率先受惠 – 利嘉閣

觀塘市中心重建全速啟動
強化商住購物體驗  區內二手率先受惠

自從啟德機場於1997年完成歷史任務後,鄰近區域的發展亦隨即變天,當中觀塘區便出現了巨大的變革,由過去的工業區及老舊住宅區逐步走向商業區及新宅重建之路。當年率先走上商業化改造的代表作為創紀之城,隨著項目一期於1999年初落成啟用後,2005年的五期項目更引進大型商場項目,將觀塘舊區披上一件購物娛樂的新衣裳。更令區內振奮的改造就是觀塘市中心重建項目,繼項目第一期的住宅部分於20147入伙後,規模更大、合併發展的第二、三區住宅部分亦正全速起動,發展商預期最快可於第四季內推出預售,勢將觸動區內二手物業神經,料在商住消費持續大改造的概念下,未來樓價將一同受惠升值。

觀塘市中心重建項目第二、三區正進行得如火如荼,項目將提供近2,000個單位,為區內最大的一手私宅供應。

觀塘在50年代之前原是片荒蕪的海灣,其後港府在觀塘對出海面展開填海工程,以提供土地予廠家作工業用途,即為現時的觀塘南部,後來就發展成為東九龍最大的工業區。時至90年代,香港製造業式微,工廠遷離,鄰近觀塘站一帶陸續重建成商業大廈,向商業區的方向轉型。區內原有住宅大廈亦日趨老化,其中牛頭角邨、藍田邨及秀茂坪邨等公共屋邨早已相繼重建。其他私人住宅亦偶有重建,而至今規模最大的改變則是1 9 9 8 年由市區重建局的前身──土地發展公司提出觀塘市中心重建的建議,直至20073月,市建局就項目啟動法定規劃程序,項目亦正式展開。

資料來源:觀塘市中心重建項目總綱發展藍圖 (市建局2008年8月)

 

分期落實重建 舊區漸展新姿彩

根據市建局資料 觀塘市中心重建項目佔地5.35 公頃,涉及業權逾1,653個、受影響居民約5,000人,項目共分5區發展,自2007年正式展開至今已耗時逾10年。於重建完成後,該帶地段將會變身成為一個集住宅、酒店、商業、休閒用途設施、政府合署大樓、社區中心及交通交處為一體的新地標,並將成為全香港綠化率最高的市中心。

第一區的住宅項目觀月·樺峯已率先於2014年建成入伙,另外4區則正在發展中,估計整個項目最快將於2024年前分階段落成。目前工程正進行得如火如荼的是第二及第發展區,地盤面積約234,160平方呎住宅總樓面面積約1,495,981平方呎,四座住宅大樓將提供近2,000個單位,而非住宅樓面面積約357,580平方呎,落成後,將提供包括零售店、為專利巴士及公共小巴而設的兩層公共交通交處、小販市集、垃圾收集站,以及68,890平方呎的公眾休憩用地。

觀塘市中心重建項目模擬設計圖,除一至三區的住宅外,第四區為集商廈、酒店及零售於一身的地標式建築,第五區則為純商場發展項目。

區內最大私宅項目將橫空出世

為加快重建進度,第二及第三區已作合併發展,負責的發展商為信和置業,該集團曾表示,項目最快料可於今年第四季或年底前推出預售,首階段料先推約1,000伙,屆時勢將成為觀塘區多年來罕有的大型私宅供應。回顧同區,最新的私宅供應就是重建項目第一區的觀月・樺峯,樓齡為3年,共提供299伙,至於再對上一次的私宅新盤供應或要數到19年前的單幢物業海天園,項目僅提供40伙;而要數區內目前伙數最多的私人住宅,則為樓齡達30年的裕民中心,但亦只提供594伙而已。因此,即將推出的第二及第三區重建項目可謂前無古人的區內私人項目「巨無霸」。

繼前後合共3區以住宅項目掛帥後,觀塘市中心重建項目的第四及第五區將作商業發展之用,計劃建成提供多達209.5萬平方呎的辦公室、酒店、零售平台、政府合署及休憩用地。當中包括比鄰觀塘港鐵站的第四區,將發展成樓高60層,集寫字樓、酒店及零售於一身的地標式建築,擬訂的設計將包括基座部分9層作零售商場,最高18層樓面擬作提供約400個房間的酒店,至於中間32層樓面則為寫字樓部分,總樓面達145萬平方呎。至於現為裕民坊的第五區發展,目前仍在完成最後的收樓階段,該區日後將作純商場發展之用,並附設觀塘政府合署,相信連同第二、三及四區商場的協同效益,勢必成為區內規模最大的零售消費新熱點。

 

觀塘碼頭日後將有跨海高架行人道直達啟德郵輪碼頭,再配以研究中的單軌鐵路連接系統,將來往返啟德新區更為便捷。

周邊變身發展接踵而來

未來發展方面,由於觀塘現有的住宅物業多屬老舊項目,不少均為逾40年甚至50年以上的舊式建築,日後區內重建將陸續有來。除了上述市中心重建外,當中較成熟的另一小型重建項目為安街需求主導重建,該項目已於2014117刊憲並開展,市建局初步建議在項目內提供約138個中小型單位及一個包括商業/零售及政府、機構或社區設施的基座,項目預計可於2021/22年完成。

圍繞觀塘周邊的地皮發展亦包括會德豐於201611月以63.88億元投得的觀塘茜發道地皮,項目已於今年5月獲屋宇署批出建築圖則,將建81523層高分層住宅大廈,住宅樓面約74.48萬方呎,據當初發展商計劃,項目初步擬建約1,100伙至1,200伙。

另一方面,位於觀塘半山之上的安達臣道石礦場已於七月底交還政府,有關場地將來會發展成單位數目接近1萬伙的新住宅區;而其中兩幅私人住宅地已納入本年度賣地計劃,當中料最快可於下半年度推出的安達臣道地皮,可建樓面約98萬平方呎,預計提供約1,500個單位,進一步為久未有大型新盤項目的觀塘區帶來新供應。

除住宅發展外,觀塘區亦是政府2012年「起動九龍東」計劃的主要組成部分之一,目標是將九龍東打造成為香港另一核心商業區。其中觀塘碼頭及巴士總站合共29萬平方呎的用地獲劃為觀塘行動區,是「飛躍啟德」計劃的一部分,將一併納入發展成世界級的旅遊、娛樂和休閒樞紐。目前,政府亦研究透過加設上蓋等方式,於觀塘行動區提供小型寫字樓、藝術創作室、娛樂場所、零售及食肆等用途,估計涉及的樓面逾百萬平方呎,初步方案有望在今年內公布。此外,研究中的環保連接系統(俗稱啟德單軌鐵路),將來亦會以觀塘為終點站,並擬設觀塘碼頭站,再配以連接觀塘碼頭及郵輪碼頭的跨海高架行人道,將來聯繫啟德新區更為方便快捷。 

月華街物業雖然老舊, 惟規劃井然兼旺中帶靜,加上物業保養良好,是區內入市之選;喜歡新樓者則可選擇街頭高聳的觀月・樺峯。

功樂道及康利道一帶屬觀塘的半山豪宅區,不少物業均居高臨下,景致氣勢磅礡,與山下形成強烈對比。

觀塘市中心一帶欠缺大型的私人屋苑,加上二手業主大都傾向惜售,鄰近的麗港城遂成入市良機,日後同樣受惠觀塘改造及東九發展概念。

 

受惠規劃 同區物業勢升值 業主惜售

隨著觀塘未來將持續變身,加上市中心重建亦已分期動工,觀塘區二手住宅物業勢將受惠繼續升值。區內目前以樓齡較舊的單幢式物業為主,在私樓當中,大部分樓齡均達40或以上,但當中亦不乏質素相對較好的老牌住宅群,其中月華街兩旁便是上佳例子,幾乎劃一是12層高的物業,井然有序地沿著月華街兩旁而建,物業地下更多附設少量停車位,方便駕車業主出入。

月華街上之物業平均樓齡雖達50年,但大多有良好翻新及保養,外表看來依然失當年高尚住宅群的風采,當中例子如海景大廈及萬和花園大廈等等。月華街地勢較高,內街可享舒適寧靜的生活環境,而透過接駁行人道直達觀塘港鐵站後,即仿如轉入繁榮熱鬧的另一境界,加上與日後重建的市中心商業零售區亦只是一街之隔,繁華與寧靜可謂同時兼得。若追求樓齡較新的物業,則非月華街街頭的觀月・樺峯莫屬,該盤於2014年入伙,為觀塘區近二十年來絕無僅有的新盤供應,且剛過了SSD禁售期,料放盤量有機會增加,有意入市者可多加留意。

觀塘區另一較理想的居住選擇為位處半山的功樂道及康利道一帶,該帶密度較低,物業處於居高臨下之勢,視野廣闊,環境清幽,稱得上是觀塘的豪宅區,與山下繁亂的鬧市形成強烈對比。功樂道上最年輕的物業為海天園1998年入伙),物業享有廣闊海景,望向郵輪碼頭甚至可遠眺維港煙花景致,屬區內高質物業,單位以三房套設計,偌大客飯廳配以大玻璃,美景盡收眼簾。至於鄰近其他樓齡較高者亦不乏選擇,如景興閣、凱德大廈、富麗花園等等;位處康利道的屋苑則有樂意園、南康大廈及金豪閣可供物色。至於鄰近觀塘市中心一帶,多為樓齡較高的物業,但當中也有一些相對「年輕」及保養較好的例子,如裕民中心、宜安中心、康寧閣及冠天閣等,樓齡2730年不等,於區內已算是新淨之選。

由於區內有重建革新概念,加上東九整體規劃前景,上述觀塘區質素較佳的二手物業升值潛力大,市場上可謂一盤難求,業主均極為惜售,放盤量少之又少。假若讀者欲於周邊尋求較易入手的項目,則可考慮規模較大、規劃完善的大型屋苑──麗港城其放盤量相對較多,且亦能受惠觀塘變身及東九發展之利。右頁提供有放盤之部分單位作參考,更多選擇可向利嘉閣分行查詢。


 

 

放盤推介

廳房分明 景致開揚

觀月・樺峯 低層J

實用面積:545方呎

開價:850萬元

賣點:座落觀塘商貿區,位置優越,交通便利;物業樓齡簇新,同區難覓,單位廳房分明,間隔實用,雖為低層,但仍可享開揚景致。

預約參觀:嘉閣麗港城分行

聯絡電話:2775 3389

 

內園清靜 遠眺海景

麗港城  37 高層 G

實用面積:517方呎

建築面積:644方呎

開價:698萬元

賣點:屋苑第三期,享園景,屬市場罕有;物業座落山丘旁,屋苑接連麗港公園及毗鄰海濱一帶,周邊綠化充足,生活環境舒適寧靜。單位實用率高,鑽石型客飯廳擺放具靈活多變化。

預約參觀:嘉閣麗港城分行

聯絡電話:2775 3389

 

 

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