回歸廿載 樓市先挫後揚
樓價累升近倍 十大屋苑誰領風騷？

今年7月將是香港回歸祖國屆滿20個年頭，適逢特區管治班子換屆，樓市政策頓現新契機。回顧廿年來，樓市大致走勢是先下挫，後揚升；回歸首6年是回落市，由1997年10月一直跌至2003年7月見底，當中的轉捩點就是「沙士」一役。沙士過後，樓市隨即以大漲小回的格局，一口氣輾轉上升了近14年，期間雖屢遇外圍風浪及本地辣招困擾，惟整體上升的格局至今仍未改變。回歸以來，全港十大指標屋苑亦隨大市出現幾番波動，今期利嘉閣《HOMEfeel》樓市專題，將檢視回歸以來樓價的幾個重要瞬間，並剖析十大屋苑的起落跌宕。

今年是香港回歸祖國的第20個年頭，而7月1日起特區管治班子亦將正式換屆，標誌著香港未來發展將進入另一個新里程。地產樓市向來是香港發展的重中之重，此時正好檢視一下回歸前後，香港樓市及樓價走勢，好讓廣大讀者溫故知新，對未來投資入市置業更有把握。

回顧1997年回歸前，自七、八十年代起，本港樓市發展開始興旺，市區戰前舊樓拆卸重建，工業用地改劃及新市鎮發展大型屋苑等均極速起步，目前不少傳統十大指標屋苑，如太古城，沙田第一城及黃埔花園等也是從80年代起建成並大舉入伙，至今仍為區內的指標及龍頭屋苑，可見其地位之穩固。伴隨著這些大型屋苑的落成及入伙，香港整體樓價亦不斷攀升。根據差估署提供的歷史數字顯示，1980年的私樓售價指數為19.9，並由1984年17.2的水平開始展開長期大升浪，升至1997年10月的最高點為172.9，期間近14年的大漲小回中，樓價累積上升了9.05倍，此乃回歸前的基本走勢（見圖一）。

回歸遇金融風暴 樓市急插逾六成

至於回歸後，1997年7月份，當時差估署的私樓售價指數為167.2，升至同年10月份的172.9便見頂，為當時樓市的瘋狂時期。其後，樓市在九七亞洲金融風暴洗禮下，隨著股災及過度借貸而急瀉，此番大跌浪持續了近6年，樓價指數由97年最高點（172.9）挫至「沙士」爆發時期，2 0 0 3 年7 月的谷底58.4，其間累積跌幅達66.22%，為本港樓市有史以來為時最長及幅度最大的下跌浪。從樓價走勢的歷史長河觀察，此亦為唯一一次具規模的真正跌浪，其他時期的跌市與此相比之下，僅能算作高位調整而已。總結回歸廿載，以差估署截至2017年4月份的最新數據計算，樓價指數合共累升近一倍（95.81%）（見表一）。

 「 沙士」觸底迅即反彈 造就富戶

本港樓價在2003年「沙士」疫情觸底後，成了不少人的入市良機，亦造就了今天不少在當年投資物業而致富的人，至今累積的財富已是幾何級上升。當年至今因物業而來的財富累積，亦為今天的高樓價帶來支撐作用。若按照2003年7月「沙士」最低位的樓價指數計算，截至截稿前最新公布的2017年4月份差估署樓價指數累升了4.61倍，是繼上文提到回歸前1984年至1997年近14年共9.05倍升幅後，史上第二次最大升幅時期，恰巧的是，兩者周期同為約14年，惟是次升幅仍不及上次的9.05倍。以史鑑今，反映未來樓價再升亦非沒可有能之事，如基本因素良好，樓價絕對可以是高處未算高，大有可能升到閣下不敢相信。

 十大屋苑各領風騷 沙田第一城耀目

回歸20年以來，樓價累積升幅最大的屋苑為沙田第一城。

回顧回歸前後的樓市及樓價變化，當然不得不提堪稱「樓市寒暑表」的傳統十大指標屋苑，它們大多見證了香港回歸前後樓價的起落跌宕，歷盡各個時期的不同洗禮，至今仍然屹立不倒，且繼續是大市起伏的風向標。恰巧的是，在不同時期，不同屋苑都有各領風騷的代表。

根據利嘉閣研究部綜合土地註冊處數據所得，在十大指標屋苑當中（見表二），回歸20年以來，累積樓價升幅最大的屋苑為沙田第一城，數據顯示，1997年7月份，沙田第一城平均實用呎價為7,378元，而截至今年4 月2 5 日為止的4 月份， 平均呎價高見13,379元，期間累積升幅達81.3%，成為十大屋苑回歸以來升幅榜之冠， 至於排在第二及第三位的分別是太古城及美孚新村，分別累升75.5%及70.4%。當中升幅最少的屋苑則是麗港城（33.7%），其次為嘉湖山莊（50.5%）。若以97年10月樓市最高峰時期計算，至今累積升幅最大的十大屋苑則是太古城的84.6%，其次才是沙田第一城的82.5%。

太古城屬進可攻，退可守，為抗跌力強的屋苑。

 大跌浪麗港城最傷 美孚反彈力最強

相對於本港樓市最長最深的跌浪時期（97年10月高位至2003年7月沙士谷底），十大屋苑當中，以麗港城的跌幅最深，達71.7%，其次為嘉湖山莊跌71.4%。至於抗跌能力最強的是太古城，但仍跌62.7%，反映該段時期樓價跌幅之驚人。反之則是樓價從沙士谷底的反彈，至今累積升幅最勁的屋苑是美孚新村的4.57倍，其次是沙田第一城的4.56倍，連升幅最少的映灣園也有約2.91倍，可見反彈力度之急勁（詳見表二）。

近年嘉湖升勢最凌厲 新都城居次

今年7月1日特區管治班子將會換屆，回顧特首梁振英（CY）自2012年7月上場近5年以來，整體樓價指數由206.1升至327.4，5年期間累升58.58%。同期的十大屋苑之中，以嘉湖山莊的升勢最凌厲，達87.8%，次位的新都城亦升64%，均跑贏整體大市的升幅。相比同期升幅最小者為美孚新村及康怡花園，分別只升40.8%及41.8%。

從實際個別例子觀察，以沙田第一城52座D室一個實用面積304平方呎的單位作比較（同座同室），1997年時售價是227萬元，2003年沙士時急挫至只需81萬元，而梁振英上場時的2012年，售價是248萬元。至於最新今年5月份的售價是443萬元，分別較上述不同時期錄得95.15%（97年）、4.47倍（沙士）及78.63%（CY上場）的升幅。

 特首換屆 樓市冀現新契機

過去近10年來，樓市持續處於超低息環境，加上供不應求的狀況未見明顯改善，造就多年來樓價一直長升長有。梁振英上場5年來，常以辣招的手段遏抑樓市，試圖以減慢需求的方式，去換取增加供應的時間，可惜事與願違，效果未如理想。

猶幸的是加快推地、增加供應的工作漸見成果，將有利接班的候任特首林鄭月娥繼續推展工作，唯盼新政府上場後，在樓市政策上會陸續有新思維出台，進一步改善及理順樓市。預期十大屋苑將繼續起著本地樓市的指標作用，在目前二手盤源短缺下，接著兩頁的相關放盤推介，無論自用或投資均萬勿錯過！

放盤推介

龍頭屋苑 配套齊備

太古城 冠天閣 低層B室

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千呎平台 市場唯一

美孚新村 萬事達廣場9號 低層 B室

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沙田第一城 12座低層 A室

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建築面積：605方呎

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賣點

屋苑設大型泳池及平台花園，91校網，鄰近多所名校，屋苑商場應有盡有、海濱花園一步之隔，交通配套完善，自住或放租均大受歡迎。

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聯絡電話：2646 2388 / 9449 9949 胡先生（Keith）

（ 截稿後已售出）

三房套房 東南公園景

嘉湖山莊 翠湖居2座 高層A室

實用面積：636方呎

建築面積：815方呎

開價：690萬元

賣點

屋苑附設住客會所並鄰近兩大購物商場，生活便利；圍繞天水圍公園而建，佔地遼闊、綠化充足，罕有高層東南放盤，飽覽近200萬呎公園景。

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聯絡電話：2617 2600 / 6440 4119 文先生（Bryant）