回歸廿載 樓市先挫後揚
樓價累升近倍 十大屋苑誰領風騷?

香港回歸廿年之際,林鄭月娥(右)將接替梁振英出任香港特別行政區行政長官一職。

今年7月將是香港回歸祖國屆滿20個年頭,適逢特區管治班子換屆,樓市政策頓現新契機。回顧廿年來,樓市大致走勢是先下挫,後揚升;回歸首6年是回落市,由199710月一直跌至20037月見底,當中的轉捩點就是「沙士」一役。沙士過後,樓市隨即以大漲小回的格局,一口氣輾轉上升了近14年,期間雖屢遇外圍風浪及本地辣招困擾,惟整體上升的格局至今仍未改變。回歸以來,全港十大指標屋苑亦隨大市出現幾番波動,今期利嘉閣HOMEfeel》樓市專題,將檢視回歸以來樓價的幾個重要瞬間,並剖析十大屋苑的起落跌宕。

 

今年是香港回歸祖國的第20個年頭,而71日起特區管治班子亦將正式換屆,標誌著香港未來發展將進入另一個新里程。地產樓市向來是香港發展的重中之重,此時正好檢視一下回歸前後,香港樓市及樓價走勢,好讓廣大讀者溫故知新,對未來投資入市置業更有把握。

回顧1997年回歸前,自七、八十年代起,本港樓市發展開始興旺,市區戰前舊樓拆卸重建,工業用地改劃及新市鎮發展大型屋苑等速起步,目前不少傳統十大指標屋苑,如古城,沙田第一城及黃埔花園等也是從80年代起建成並大舉入伙,至今仍為區內的指標及龍頭屋苑,可見其地位之穩固。伴隨著這些大型屋苑的落成及入伙,香港整體樓價亦不斷攀升。根據差估署提供的歷史數字顯示,1980的私樓售價指數為19.9,並由198417.2的水平開始展開長期大升浪,升至199710月的最高點為172.9期間近14年的大漲小回中,樓價累積上升了9.05倍,此乃回歸前的基本走勢(見圖一)。

 

回歸遇金融風暴 樓市急插逾六成

至於回歸後,19977月份,當時差估署的私樓售價指數為167.2,升至同年10月份的172.9便見頂,為當時樓市的瘋狂時期。其後,樓市在九七亞洲金融風暴洗禮下,隨著股災及過度借貸而急瀉,此番大跌浪持續了近6年,樓價指數由97年最高點(172.9)挫至「沙士」爆發時期,2 0 0 3 7 月的谷底58.4,其間累積跌幅達66.22%,為本港樓市有史以來為時最長及幅度最大的下跌浪。從樓價走勢的歷史長河觀察,此亦為唯一一次具規模的真正跌浪,其他時期的跌市與此相比之下,僅能算作高位調整而已。總結回歸廿載,以差估署截至20174月份的最新數據計算,樓價指數合共累升近一95.81%)(見表一)。

  沙士」觸底迅即反彈 造就富戶

本港樓價2003年「沙士」疫情觸底後,成了不少人的入市良機,亦造就了今天不少在當年投資物業而致富的人,至今累積的財富已是幾何級上升。當年至今因物業而來的財富累積,亦為今天的高樓價帶來支撐作用。若按照20037月「沙士」最低位的樓價指數計算,截至截稿前最新公布的20174月份差估署樓指數累升了4.61倍,是繼上文提到回歸前1984年至1997年近14年共9.05倍升幅後,史上第二次最大升幅時期,恰巧的是,兩者周期同為約14年,惟是次升幅仍不及上次的9.05倍。以史今,反映未來樓價再升亦非沒可有能之事,如基本因素良好,樓價絕對可以是高處未算高,大有可能升到閣下不敢相信。

 十大屋苑各領風騷 沙田第一城耀目

回歸20年以來,樓價累積升幅最大的屋苑為沙田第一城。

回顧回歸前後的樓市及樓價變化,當然不得不提堪稱「樓市寒暑表」的傳統十大指標屋苑,它們大多見證了香港回歸前後樓價的起落跌宕,歷盡各個時期的不同洗禮,至今仍然屹立不倒,且繼續是大市起伏的風向標。恰巧的是,在不同時期,不同屋苑都有各領風騷的代表。

根據利嘉閣研究部綜合土地註冊處數據所得,在十大指標屋苑當中(見表二),回歸20年以來,累積樓價升幅最大的屋苑為沙田第一城,數據顯示,19977月份,沙田第一城平均實用呎價7,378元,而截至今年4 2 5 日為止的4 月份, 平均呎價高見13,379元,期間累積升幅達81.3%,成為十大屋苑回歸以來升幅榜之冠, 至於排在第二及第三位的分別是古城及美孚新村,分別累升75.5%70.4%當中升幅最少的屋苑則是麗港城33.7%),其次為嘉湖山莊50.5%)。若以9710月樓市最高峰時期計算,至今累積升幅最大的十大屋苑則古城的84.6%,其次才是沙田第一城82.5%

太古城屬進可攻,退可守,為抗跌力強的屋苑。

 跌浪麗港城最傷 美孚反彈力最強

相對於本港樓市最長最深的跌浪時期9710月高位至20037月沙士谷底),十大屋苑當中,以麗港城的跌幅最深,達71.7%,其次為嘉湖山莊71.4%。至於抗跌能力最強的是古城,但仍跌62.7%,反映該段時期樓價跌幅之驚人。反之則是樓價從沙士谷底的反彈,至今累積升幅的屋苑是美孚新村的4.57倍,其次是沙田第一城4.56倍,連升幅最少的映灣園也有約2.91倍,可見反彈力度之急勁(詳見表二)。

 

近年嘉湖升勢最凌厲 新都城居次

今年71日特區管治班子將會換屆,回顧特首梁振英CY)自20127月上場近5年以來,整體樓價指數由206.1升至327.45期間累升58.58%。同期的十大屋苑之中以嘉湖山莊的升勢最凌厲,達87.8%次位的都城亦升64%均跑贏整體大市的升幅。相比同期升幅最小者為美孚新村及康怡花園,分別只升40.8%41.8%

從實際個別例子觀察,以沙田第一城52D室一個實用面積304平方呎的單位作比較(同座同室),1997年時售價是227萬元,2003年沙士時急挫至只需81萬元,而梁振英上場時的2012年,售價是248萬元。至於最新今年5月份的售價是443萬元,分別較上述不同時期錄得95.15%97年)、4.47倍(沙士)及78.63%CY上場)的升幅。

 首換屆 樓市冀現新契機

過去近10年來,樓市持續處於超低息環境,加上供不應求的狀況未見明顯改善,造就多年來樓價一直長升長有。梁振英上場5年來,常以辣招的手段抑樓市,試圖以減慢需求的方式,去換取增加供應的時間,可惜事與願違,效果未如理想。

猶幸的加快推地、增加供應的工作漸見成果,將有利接班的候任特首林鄭月娥繼續推展工作,唯盼新政府上場後,在樓市政策上會陸續有新思維出台,進一步改善及理順樓市。預期十大屋苑將繼續起著本地樓市的指標作用,在目前二手盤源短缺下,接著兩頁的相關放盤推介,無論自用或投資均萬勿錯過!


 

放盤推介

 

龍頭屋苑 配套齊備

太古城 冠天閣 低層B

實用面積 680方呎

建築面積 792方呎

開價:1,300萬元

 

賣點

毗鄰港鐵太古站,屋苑內設大型商場太古城中心,鄰近亦有另一商場及百貨公司,購物及交通配套至為完備。

預約參觀:利嘉閣太古城恆山閣分行

聯絡電話:2662 2661

 

千呎平台 市場唯一

美孚新村 萬事達廣場9 低層 B

實用面積:1,293方呎

建築面積:1,724方呎

平台面積:1,302方呎

開價:1,800萬元

 

賣點

原則相連附千呎平台花園,全屋苑只有14戶同類型單位、市場極少放售,港鐵站只需1分鐘,擁有市區便利交通及郊區居住空間!全部分層大堂已完成翻新工程。

預約參觀:利嘉閣美孚六期分行

聯絡電話:2786 1808

 

交通方便 藍籌屋苑

沙田第一城 12座低層 A

實用面積:514方呎

建築面積:605方呎

開價:630萬元

 

賣點

屋苑設大型泳池及平台花園,91校網,鄰近多所名校,屋苑商場應有盡有、海濱花園一步之隔,交通配套完善,自住或放租均大受歡迎。

預約參觀:利嘉閣沙田第一城銀城分行(A組)

聯絡電話:2646 2388 / 9449 9949 胡先生(Keith

截稿後已售出)

 

三房套房 東南公園景

嘉湖山莊 翠湖居2 高層A

實用面積:636方呎

建築面積:815方呎

開價:690萬元

 

賣點

屋苑附設住客會所並鄰近兩大購物商場,生活便利;圍繞天水圍公園而建,佔地遼闊、綠化充足,罕有高層東南放盤,飽覽近200萬呎公園景。

預約參觀:利嘉閣柏慧豪園分行(A組)

聯絡電話:2617 2600 / 6440 4119 文先生(Bryant

 

您可能也會喜歡…