轉按好時機

issue29_word-50美國暫不加息,近日各銀行又調低按息至H+1.35厘,其實不少業主都可以趁機轉按慳息,更加可獲得額外1%現金回贈,到底轉按手續會否很複雜呢?究竟現時是否轉按好時機呢?

轉按所需文件
申請轉按時要準備的文件相當簡單,申請人只需要提供身份證明文件、最近一期的供款單、最近一期的稅單、最近3個月常用銀行的月結單以及出糧紀錄便可,銀行會先行為物業作出估價,然後申請人交妥申請表及所需文件,銀行就會進行批核程序,一般批核需時一至兩星期,當銀行成功批核後,會將結果通知申請人,屆時便需要找律師樓辦理樓契及按揭契,因律師樓在處理契約的過程需要向原先按揭之銀行索取文件,當中或者會遇到一些阻滯,例如原先銀行將文件給律師樓時有所拖延,故此一般需時約2個月才能辦妥。

慳息兼享現金回贈
銀行沿用H+1.7%已有數年時間,但踏入2016年下半年就開始調低按息至H+1.5%,直至近期更調低至H+1.35%,如果數年前敍做按揭的客戶,現時理應過了罰息期,故此確實是轉按好時機。筆者簡單計算一下轉按前後的分別,假設貸款額為300萬、還款期30年及按息為2.06%(即H+1.7%,以H=0.36計算),月供約$11,179;轉按後息率為1.71%(即H+1.35%),轉按後月供約$10,659,即每月供款節省了$520,一年慳息為$6240,而且除了每月慳息外,轉按更可享有1%現金回贈總值$30,000,扣除$6,000-$8,000律師費,仍可淨袋約$22,000-$24,000呢!

轉按同時轉名
除此之外,近日政府為了進一步遏抑樓市升勢,推出新辣招購買第二層或以上住宅物業的人士由原先要繳付「雙倍印花稅」一律改為繳付15%印花稅,故此聯名置業的夫婦可以在申請轉按時順便將物業轉名為一人持有,方便在將來再置業時可免卻繳付15%印花稅,不過在轉名加轉按時有兩點需要注意:其一,切勿認為只是辦理「轉名」手續,而認定銀行在批核過程及批出條款會與過去大同小異,這個觀念是錯的,其實轉名後,物業由聯名持有變成一個人名義持有,銀行當為一宗新買賣,故需重新處理按揭申請,而申請人亦需提交充份入息證明來作批核,至於銀行批出條款(息率、現金回贈及罰息期)則會按當時市況而定;其二,如果新按揭銀行所批核的貸款比舊有的貸款少,新業主必須另外拿錢出來填補,例如:新按揭批出二百萬,但舊有的貸款仍欠二百二十萬,那麼就要拿出廿萬元來還款了。

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